Lors d’une vente immobilière, la promesse de vente doit théoriquement comprendre la mention d’une indemnité d'immobilisation. De caractère non obligatoire, cette compensation financière est accordée, sous certaines conditions, au propriétaire si la transaction n’a pas lieu. 
La promesse unilatérale de vente est un avant-contrat qui détermine les termes de l’accord entre les parties avant la signature de l’acte de vente définitif. Il comprend entre autres les conditions prévues pour la vente, les conditions suspensives, la durée de l’exclusivité et le montant d’une indemnité en contrepartie appelée indemnité d’immobilisation. Cette somme, versée à hauteur de 5% ou 10% du prix de l’appartement ou de la maison, sera consignée par le notaire jusqu’à la levée de l’option d’achat.
 
Les bénéfices de l’indemnité d’immobilisation
Bénéfice acquéreur : exclusivité
L’acheteur potentiel se voit conférer un droit d’exclusivité sur le bien qui est retiré du marché pendant un délai compris entre deux et trois mois. Au terme du délai, l’option de vente devra être levée par l’acquéreur pour valider la transaction.
 
Bénéfice propriétaire : sécurité
Le propriétaire est en droit de demander une indemnité pour compenser l’immobilisation de son bien pendant un délai dévolu à la recherche de financement du futur acquéreur. Si l’acheteur ne va pas au bout de sa démarche, son bien aura perdu trois mois de présence sur les marchés. Le futur acquéreur verse donc une somme d’argent sur un compte séquestre du notaire lors de la signature de la promesse de vente. Si la vente n’est pas conclue, le propriétaire pourra dans certaines conditions récupérer cette somme.
 
Les conditions suspensives
La condition suspensive permet au futur acquéreur d'un bien immobilier de renoncer sans pénalité à la promesse de vente dans certaines conditions. Lorsque la vente est conditionnée à l’obtention d’un prêt immobilier, l’impossibilité de l’achat tient souvent à un refus de crédit bancaire. En théorie ; au moins deux refus de crédits sont nécessaires afin de prouver que toutes les démarches ont été entreprises auprès des organismes bancaires. En outre, d’autres conditions suspensives peuvent être spécifiées : obtention du permis de construire, présentation des diagnostics immobiliers, levée du droit de préemption urbain. Ces conditions doivent obligatoirement figurer dans l’avant-contrat pour pouvoir être prises en compte et permettre la restitution de l’indemnité d’immobilisation. 

L’acheteur achète le bien

La somme sera alors réduite du prix d’acquisition : l'indemnité d'immobilisation versée au vendeur est comptabilisée comme un acompte.

L’acheteur n'achète pas le bien

- Il remplit les conditions suspensives
Lorsque l’acheteur remplit une des conditions suspensives mentionnées dans l’avant-contrat, il pourra récupérer la somme intégralement. Par exemple, si le prêt immobilier est refusé, le futur acquéreur peut renoncer à la promesse et être intégralement remboursé des sommes versées au vendeur ou au professionnel de l'immobilier
- Il ne remplit pas les conditions suspensives
La somme est acquise au bénéfice du vendeur pour indemniser la durée d’immobilisation du bien et le dédommager de l’échec de la transaction.
Bon à savoir : comme indiqué en introduction, le versement à la promesse de cette indemnité n'est pas obligatoire, et dans certains cas (vente de petits montants ou emprunts de la totalité du prix) il est nécessaire de faire l'opération sans ce versement. Pour autant, la notion de "clause pénale" fixant le paiement de 10% du prix de vente à titre de dommages et intérêts en cas de désistement sans motif de l'une des deux parties à la promesse reste toujours valable, fixant ainsi le prix du "caprice".