La vente en viager est une transaction intéressante pour les deux parties. Le vendeur dispose d’une rente à vie et de dispositions fiscales avantageuses tandis que l’acheteur peut réaliser une bonne affaire. Tout ce qu’il faut connaître du dispositif.
 
Le viager consiste à vendre un bien en échange du versement d’une rente viagère au vendeur (crédirentier) jusqu’au jour de son décès lequel doit être imprévisible et naturel. 
A savoir : la vente n’est pas valable si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la date de l’acte de vente. Les héritiers peuvent alors saisir le tribunal pour faire annuler le contrat. 

Le prix

Le notaire prend en compte un barème et un certain nombre de critères pour estimer le prix de la vente : l’âge et l’espérance de vie du crédirentier, la valeur du bien, le montant des loyers qui peuvent être tirés de la location du bien…
Le jour de la vente, l’acheteur (débirentier) verse une partie du prix (le bouquet). Puis des rentes seront versées selon une périodicité stipulée dans les termes du contrat : rente mensuelle, trimestrielle ou annuelle, en avance ou à terme échu :
- non obligatoire, le bouquet est une somme librement fixée par les parties (environ 30% de la valeur du bien). 
-La rente viagère peut être versée à une ou plusieurs personnes (époux ou indivisaires). En cas de décès d’un bénéficiaire, le survivant touche la rente intégralement (rente réversible) ou à proportion (rente déductible).

Les types de viagers

On distingue deux types de viagers :
-le viager occupé : le vendeur conserve son droit d’usage et d’habitation. Il peut continuer d’occuper son logement jusqu’à son décès. L’acheteur devra attendre son décès pour pouvoir l’occuper ou le louer.
-le viager libre : l’acquéreur peut occuper le bien dès la signature de l’acte de vente.
A savoir : le viager occupé connaît nécessairement une décote de sa valeur foncière.

Avantages 

Pour le vendeur : c’est souvent une bonne solution pour avoir de meilleures conditions de vie. En effet, de nombreuses personnes âgées sont propriétaires d’appartements ou de maisons trop grands et difficiles à entretenir. Leur bien a souvent une valeur sentimentale : la solution du viager occupé leur permet de ne pas changer de cadre de vie et d’être plus à l’aise au quotidien. D’autant que la rente viagère bénéficie d’un régime fiscal avantageux. Un abattement fiscal est consenti sur les rentes : une fraction de leur montant décroît de 30 à 70 % selon l’âge du vendeur. Le bouquet est exonéré d’impôts. Même en cas de viager occupé, il n’a plus à payer la taxe foncière ou les travaux votés par le syndic de copropriété. Sécurisant, le système de rente offre la garantie de rentrées régulières. Certains contrats peuvent même insérer une clause d’indexation qui tient compte de l’inflation.
  
Pour l’acheteur : soumis à l’aléa, la vente est une bonne affaire si le décès du vendeur intervient à court ou moyen terme. Le bien a forcément subi une décote par rapport au prix du marché et de sa valeur réelle et le vendeur n’a payé comptant que 30 % du prix d’achat lors de la vente. Le viager offre la possibilité d’acquérir un bien en échelonnant son paiement. L’acheteur paie une rente comme un crédit sans frais. Dans le cas d’un viager libre, l’acheteur peut disposer du bien et en tirer des revenus locatifs qui peuvent couvrir totalité ou partie du montant de la rente viagère.
 

Contrairement à l’image qu’il traîne depuis un fameux film des années 70, le viager n’est pas un dispositif immoral. Au contraire, c’est une formule adaptée aux besoins d’un vendeur pour récupérer de l’argent à une période de sa vie où les prêts bancaires sont devenus inaccessibles, tout en permettant à un acheteur de faire un achat, certes différé, mais potentiellement en dessous du prix de marché.