Le régime matrimonial des acquéreurs détermine le dispositif à privilégier pour l’achat d’un bien neuf.

Pour répondre à chaque situation, plusieurs options s’offrent à vous : indivision, communauté des biens, Société Civile Immobilière (SCI) etc. Il faut réfléchir votre achat sur le long terme et anticiper les situations de divorce ou de décès.

Couple marié

Avant la célébration de l’union vous devez définir de manière précise les relations patrimoniales pendant le mariage et le sort des biens acquis en commun ou avant le mariage.

La Communauté réduite aux acquêts : c’est le régime matrimonial par défaut. La participation aux acquêts est un contrat hybride qui fonctionne comme une séparation de biens avant le mariage et devient communautaire pendant l'union. En cas de divorce, le notaire mesure l’enrichissement de chacun durant le mariage et ce qui sera partagé de façon équitable entre les conjoints

Depuis 1966, le régime matrimonial de la communauté réduite aux acquêts s’applique automatiquement sauf dispositions contraires :  les biens achetés pendant le mariage vous appartiennent à parts égales. En cas de décès de l’un des conjoints, le survivant récupèrera la moitié des biens communs sans payer de droits de succession.

La séparation de bien :  les biens possédés avant ou après le mariage restent la propriété de chacun des époux, de même que ses salaires, ou les revenus tirés de ses biens. L’acquisition s’apparentera à un achat en indivision. La propriété du logement acquis à deux sera répartie entre les deux époux selon leurs quotes-parts, généralement proportionnelles aux apports de chacun. En cas de divorce, chacun des époux deviendra propriétaire de la part qui lui revient. En cas d’un décès d’un des conjoints, le conjoint survivant sera autorisé à vivre dans la résidence principale sans aucune contrepartie durant 1 an. A l’issue de cette année, le conjoint pourra choisir de racheter la part du logement qui ne lui appartient pas, ou de vendre sa part.

Communauté universelle : l’acquisition appartient aux deux parties et aucune décision ne peut être prise sans l’autre. 

Tous les biens que possèdent les époux au jour de leur mariage, ceux qu’ils pourront acquérir ensuite ou recueillir (succession, donation ou legs) forment une seule et même entité. Dans ce cadre, les conjoints sont solidaires de tous leurs engagements (y compris dettes). En cas de décès, le conjoint survivant sera propriétaire de l’intégralité du patrimoine commun et n’aura aucun droit de succession à payer si le contrat prévoit une clause d’attribution intégrale. En l’absence de cette clause, le conjoint survivant ne conservera la propriété que de la moitié du patrimoine et l’autre moitié reviendra aux héritiers du conjoint décédé.

Couple pacsé (Pacte civil de solidarité)

Le régime protecteur de la séparation de bien s’applique en l’absence de dispositions particulières : les biens immobiliers acquis après la signature du PACS, appartiennent aux deux personnes pacsées, à hauteur des apports respectifs de chacun. En revanche, les biens immobiliers acquis antérieurement à la signature du PACS (ou reçus après la conclusion du Pacs par donation ou héritage) restent la propriété exclusive du propriétaire. En cas de décès, le partenaire survivant devra acquitter des droits de succession sauf si un testament stipule qu’il est le légataire de l’autre partie du bien.

Bon à savoir :  Si vous vous êtes pacsés avant 2007, le logement acquis à deux appartient pour moitié à chacun des conjoints (sauf option pour la séparation des biens lors de la signature). 

Couple en concubinage

Le concubinage (union libre) est automatiquement assujetti à l’indivision. Dans ce régime, chaque partie est propriétaire à hauteur de son apport. La répartition des mises de fonds doit être mentionnée dans l’acte authentique signé chez le notaire (à défaut, vous serez considéré comme propriétaire à parts égales). En cas de séparation ou de vente, chacun récupère le montant de sa quote-part ou l’un des concubins peut racheter la part de l’autre. En cas de décès, les biens du concubin décédé seront distribués entre ses héritiers réservataires. Le survivant devient co-indivisaire avec les héritiers.

La SCI

C’est la SCI qui achète le logement : les concubins deviennent associés d'une société dont ils détiennent des parts à hauteur de leur apport. Les statuts de la société peuvent permettre de nommer l’un des deux concubins gérant de la société. Cette solution protège le conjoint survivant dans le cadre d’une famille recomposée.

En cas de décès, les parts du conjoint décédé reviennent à ses héritiers. Le concubin ne dispose pas d’un droit à occuper le logement, il s’agit donc de distinguer deux solutions pour protéger un concubin survivant. Il convient d’inclure dans les statuts une clause d’agrément pour approuver ou refuser l’entrée dans la société de nouveaux associés. Le démembrement croisé de propriété, qui consiste à acheter la moitié des parts de la société en nue-propriété et l’autre moitié en usufruit permettra également au concubin survivant de récupérer l’usufruit des parts qu’il possède en nue-propriété.

La tontine

La clause dite tontinière peut être insérée dans l’acte de vente. Le survivant est alors considéré comme l’unique propriétaire. En cas de décès, le survivant obtient automatiquement l’intégralité de la propriété du bien, avec un effet rétroactif au jour de l’acquisition du bien. 

Bon à savoir : cette convention qui protège efficacement les concubins lèse les héritiers qui n’auront aucun droit sur le logement. Ce pacte est très rigide car il faut l’accord des deux parties pour le supprimer.