Acheter un logement à deux est une belle aventure. Que vous soyez pacsés ou concubins, prenez vos dispositions pour que les choses se passent au mieux en cas de séparation ou de décès. Plusieurs options s’offrent à vous.
 
Dans un achat immobilier, seul celui qui figure sur l’acte d’acquisition sera considéré comme propriétaire. Même s’il a participé au financement, l’autre partie ne dispose d’aucune protection en cas de séparation ou décès. Il est donc crucial que les deux noms y figurent officiellement et les décisions doivent être prises à l’unanimité. 

L’achat en Indivision, le régime le plus courant

Vos deux noms figurent sur l’acte notarié et chacun devient propriétaire à hauteur des sommes investies. Le notaire doit donc préciser les parts dans l’indivision correspondant à la contribution de chacun au financement de l’achat, soit la participation à l’apport et au remboursement du crédit éventuellement souscrit. A défaut, la propriété serait établie à 50/50. 
Assurance pour l’emprunt commun : pensez à souscrire une assurance couvrant votre décès et choisissez la quotité d’assurance qui correspond à la part de capital qui sera remboursée si votre partenaire décède.
En cas de séparation, vous devrez trouver un accord sur l’avenir du bien comme le prévoit l’indivision. En cas d’opposition, le tribunal d’instance devra trancher et le juge décidera le plus souvent la vente du bien : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » (article 815 du Code civil).
En cas de décès de l’un des indivisaires, ses parts reviendront à ses héritiers qui seront en droit d’exiger la sortie de l’indivision. N’hésitez pas à inclure dans l’acte d’achat une clause prévoyant le rachat prioritaire de la quote-part du concubin décédé (les héritiers -sauf s’ils sont réservataires- ne peuvent s’y opposer).
Si vous êtes pacsés, vous êtes mieux protégés qu’en concubinage : le survivant disposera d’un droit de jouissance sur le logement (résidence principale du couple) et pourra continuer à occuper le bien un an après la date du décès.

SCI, pour les patrimoines immobiliers importants

Préalablement à l’acquisition, les concubins peuvent créer entre eux une Société Civile Immobilière qui se portera acquéreur avec les fonds apportés par les associés.
Avec la SCI, les concubins deviennent associés d’une société dont ils détiennent des parts sociales, en proportion de leur participation au capital de la société. L’un des deux concubins peut être nommé gérant de la société et on peut prévoir une dissolution de la SCI en cas de séparation.
Cette solution, plus lourde en formalités, frais et gestion, est cependant bien adaptée en cas de présence d’enfants d’une précédente union.
En cas de séparation : la SCI pourra vendre le bien et répartir le fruit de cette vente en fonction des parts de chacun. Si désaccord, vous ne pourrez pas obtenir du tribunal le partage ou la dissolution de la SCI. Dans tous les cas, vous êtes responsables sur vos biens propres des dettes de la SCI, à proportion de votre participation à son capital.
En cas de décès : vous êtes protégés. La SCI peut continuer avec l’associé survivant, ou racheter les parts du défunt à ses héritiers. Une clause d’agrément peut conditionner l’entrée de nouveaux associés.

Le démembrement de propriété

En indivision ou en SCI, vous pouvez mettre en place un démembrement croisé du droit de propriété. Ce droit se retrouve alors scindé en deux droits distincts : l’usufruit (l’usage du logement) et la nue-propriété (droit de disposer du bien et de le vendre). Chacun possède l’usufruit et la nue-propriété pour moitié. 

Pacte de tontine, en l’absence d’enfants

Intégré dans l’acte d’acquisition du logement, le pacte de tontine est une clause qui désigne le survivant comme seul propriétaire du bien sans avoir à racheter les parts du défunt. Cette protection maximale pour le survivant a néanmoins un coût : la part reçue sera fortement imposée (60%) sauf pour les biens dont la valeur n’excède pas 76 000€.
 

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