Vous avez trouvé un acquéreur potentiel pour votre bien et allez bientôt conclure la transaction. Ecoutez pour une fois les oiseaux de mauvais augure, la méfiance est de mise : les acheteurs disparaissent parfois sans laisser d’adresse et vous pouvez y laisser des plumes !
Un acheteur est qualifié de fantôme lorsqu’il se rétracte après avoir signé la promesse. Au moment d’acheter le bien, il devient injoignable et ne donne aucune explication sur son désistement. C’est une catastrophe pour le vendeur. Son bien ayant été retiré du marché pendant la durée du compromis. Il a perdu un temps précieux à titre personnel, a sans doute manqué des offres d’achat et son bien pourrait pâtir d’une décote. Y a-t-il des signes avant-coureurs ? Certaines situations sont-elles plus risquées que d’autres ? Quelques conseils pour éviter cette situation délicate.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Rappelons tout d’abord à quoi engage le compromis. Egalement appelé promesse synallagmatique de vente, il engage les deux parties l’une envers l’autre selon les conditions auxquelles elles ont consenti. Le vendeur s’engage à céder le bien et l’acheteur à accepter l’offre de vente. La description du bien et le prix y figurent obligatoirement, assortis de conditions suspensives (refus de prêt bancaire par exemple) expressément mentionnées. L’acheteur peut aussi verser un dépôt de garantie au vendeur pour lui offrir une garantie de sa bonne foi (entre 5 et 10% du prix de vente). Cet acompte n’est pas obligatoire et n’est pas encadré par la loi. L’acheteur dispose d’un délai de rétractation légal de dix jours pour se rétracter sans frais et le délai entre le compromis et l’offre d’achat est en général compris entre un et trois mois. Passé ce délai et hors condition suspensive, la transaction doit être conclue entre les deux parties.

Passer par un intermédiaire

Les cas les plus courants se rencontrent dans des ventes de particulier à particulier. Le cas est beaucoup moins fréquent dans les transactions intermédiées. Les notaires ou les agences immobilières respectent un process de sélection rigoureux quant au profil de l’acheteur au moment de la rédaction de l’offre d’achat: informations sur les revenus, capacités d’achat avec simulations de prêts auprès des banques… Si cela ne préjuge en rien de la concrétisation de la vente (l’acheteur peut finalement ne pas obtenir de prêt de sa banque), une sélection rigoureuse en amont permet de s’enquérir du sérieux de l’offre.
L’agent immobilier ou le notaire peuvent judicieusement vous conseiller d’inclure le versement d’une indemnité d’immobilisation de 10% du bien. Si le vendeur disparaît sans explications au terme du délai imparti dans le compromis, il est redevable de cette somme pour indemniser l’immobilisation du bien sur le marché immobilier.

Prévoir des clauses dans le compromis

Lorsque le compromis est rédigé entre les parties sans intermédiaire, la clause doit être rédigée avec la plus grande attention. En préalable, il est indispensable de s’assurer de la volonté et de la capacité d’achat de l’acquéreur en s’inspirant des garanties exigées par les professionnels. Pensez également à inscrire une clause le dépôt de garantie. Elle découragera les acheteurs fantômes puisque le séquestre sera remis au vendeur au titre de compensation financière en cas de désengagement. L’indemnité d’immobilisation va dans le même sens et protègera le propriétaire en cas de désistement abusif.