A compter du 1er avril 2022, la liste des informations figurant sur les annonces immobilières publiées par les professionnels s’allonge ! La mention de l’encadrement des loyers est désormais obligatoire sur les annonces de location de biens situés dans certaines zones.

L’encadrement des loyers est une mesure visant à empêcher les loyers excessifs dans les zones les plus tendues. Une vingtaine de villes, dont Paris, Lille, Lyon, Bordeaux ou Montpellier ont mis en place ce dispositif pour que les prix soient compris dans une fourchette de prix établie par arrêté préfectoral.

Dès le 1er avril 2022, l’encadrement des loyers devient obligatoire et vient compléter les mentions de la description du bien, montant du loyer, charges, tarif des honoraires de l’agence et DPE. Il comprend l’affichage du loyer du bien fixé par le bailleur, le loyer minimum (loyer de base minoré de 30%) ainsi que le loyer maximum (loyer de base majoré de 20%). Il faut comprendre les indicateurs de calcul du loyer médian pour comprendre ce dispositif.

La référence du loyer de base 

Les loyers médians servent de référence pour l’encadrement des loyers dans les zones soumises à encadrement des loyers. Ils sont calculés en fonction de différents critères (meublé/non meublé, zone géographique, année de construction et caractéristiques du bien). Le montant du loyer médian sera précédé de la mention « loyer de base ». Le loyer hors charges demandé par le bailleur devra se situer entre le loyer de référence minimum (loyer de base minoré) de 30%, et le loyer de référence majoré (loyer de base à ne pas dépasser) de 20%.

Bon à savoir : ce dispositif concerne les logements du parc privé (vide et meublé) et ne s’applique ni aux locations saisonnières ni aux logements sociaux et conventionnés APL. 

La possibilité du complément légal

Le loyer fixé par le bailleur peut dépasser le loyer majoré dans certains cas exceptionnels : il fait l’objet d’un complément légal appelé « complément de loyer » qui doit figurer dans le contrat de location. Il s’ajoute donc au loyer de base. Il se justifie par des caractéristiques exceptionnelles de « localisation et de confort » du bien lorsque le montant du loyer de base équivaut au montant de loyer de référence majoré.

Bon à savoir : Pour une meilleure lisibilité, le montant du loyer mensuel doit figurer en caractères plus importants que le loyer de référence majoré et le complément de loyer.

La vigilance est de mise !

Les critères de « localisation et de confort » sont imprécis et peuvent faire l’objet d’abus. Certains bailleurs s’engouffrent dans la brèche et interprètent ces critères à leur avantage, les arguments mis en avant étant parfois exagérés ou mensongers. Aussi une localisation exceptionnelle ne devrait pas être évoquée puisque le loyer médian prend déjà en considération ce critère. Idem pour les vues d’exception qui doivent apporter une plus-value incontestable au bien. En cas d’accord entre les parties, le montant et les critères d’attribution sont obligatoirement mentionnés au contrat de bail précédés de la mention « complément légal ».

Bon à savoir : les locataires peuvent contester un complément de loyer devant la commission départementale de conciliation compétente dans un délai de trois mois à partir de la signature du bail. Si l’avis de la commission lui est défavorable, il dispose d’un nouveau délai de trois mois pour déposer une demande d’annulation ou de diminution du complément de loyer auprès du juge.