Le marché de la location souffre d’une méfiance réciproque entre locataires et propriétaires. Les uns craignent les impayés de loyer ou les dégradations, les autres rencontrent de plus en plus de difficultés pour accéder au logement. La proposition de loi de Mickaël Nogal pourrait bouleverser le marché de la location immobilière.

Les trois grands axes du projet de loi

1-Rétablir la confiance autour de la restitution du dépôt de garantie

65 % des actions en justice engagées par les locataires portent sur la non restitution du dépôt de garantie. Lorsqu’ils craignent de ne pouvoir le récupérer à la sortie de la location, les locataires négligent de plus en plus souvent de payer le dernier mois de loyer, privant dans les faits les propriétaires de toute garantie. Une méfiance réciproque corrigée par le projet de loi qui prévoit de confier les dépôts de garantie aux professionnels de l’immobilier : ils les consigneront et les restitueront à la fin du bail sur la base de l’accord entre le propriétaire et le locataire.

2-Le recours à un seul garant et l’interdiction du cumul des garanties

La caution personne physique ou garant personnel est le moyen de plus répandu pour les propriétaires de se garantir contre les risques d’impayés. Un, deux, trois ou quatre garants peuvent être demandés malgré la solvabilité du prétendant à la location sur les marchés tendus. La loi Nogal corrige ces abus. Avec le nouveau mandat de « garantie totale », les propriétaires ne pourront demander qu’un seul garant et ne pourront plus cumuler cette caution avec d’autres garanties (assurance loyers impayés, garantie Visale). 

3- Sécuriser les propriétaires contre d’éventuels impayés (ou dégradations) et faciliter l’accès au logement des locataires

Sécuriser totalement les propriétaires rend également l’investissement locatif plus sûr et plus attractif, au‑delà des dispositifs fiscaux existants. Cela permet de ce fait d’encourager le retour sur le marché de logements vacants et non loués par des propriétaires inquiets ou ayant vécu de mauvaises expériences. Un nouveau mandat de gestion qui sera proposé par les agents immobiliers leur permettra d’avoir l’assurance de percevoir leur loyer tous les mois. Les professionnels de l’immobilier apporteront ainsi une véritable valeur ajoutée tant pour les locataires que pour les propriétaires 

Des enjeux importants pour la profession

Qui sera choisi pour gérer le pactole de 4,5 milliards d’euros constituée par les dépôts de garantie des 6,5 millions de locataires des logements privés du pays ? Le service sera-t-il gratuit ou payant ? Alors que les professionnels ont du mal à rentrer dans la logique d’une gratuité, les conséquences de la crise sanitaire fragilisent forcément les locataires peu enclins à supporter une nouvelle charge. Une chose est sûre : le tiers qui sera désigné par la loi sera unique et s’imposera à tous, y compris aux locataires dont le logement est géré par un professionnel. La loi, qui soulève de nombreux enjeux devrait être examinée par les parlementaires d’ici fin 2020.