Lorsque le propriétaire d'un immeuble comprenant des logements en location non meublés vend son bien, les baux en cours peuvent être impactés. Les locataires bénéficient cependant de dispositions protectrices.

De la monopropriété à la copropriété

La monopropriété désigne la situation des immeubles collectifs appartenant à un seul propriétaire, qu’il s’agisse d’un particulier ou d’une personne morale privée (compagnie d'assurance, caisse de retraite, organisme HLM…).

Si le monopropriétaire souhaite vendre par lot (« à la découpe »), il doit faire établir au préalable un règlement de copropriété afin d’identifier les lots et de définir les règles de copropriété. La date de la vente, où la monopropriété devient copropriété, marque le point de départ des délais de prorogation des baux des locataires. 

Vente en bloc : connaître les intentions de l'acquéreur potentiel

Le propriétaire bailleur souhaitant vendre en bloc plus de cinq logements doit au préalable interroger l'acquéreur potentiel sur ses intentions vis-à-vis des occupants et deux options sont possibles : prolongation des baux ou droit de préemption. 

Prolongation des baux en cours

Les baux dont le terme intervient moins de trois ans après la date de mise en copropriété sont prorogés d'une durée de trois ans. Les autres baux sont prorogés d'une durée de six ans à compter de la date de la mise en copropriété.

Si l'acheteur potentiel s'engage à prolonger les baux en cours à compter de la signature de l'acte authentique, chaque locataire pourra rester en place pendant la période de prorogation. Le nouvel acquéreur ne peut les forcer à partir avant cette date.

Droit de préemption 

Si l'acheteur potentiel ne s'engage pas à prolonger les baux en cours, le propriétaire-bailleur doit d'abord proposer à la vente les logements aux locataires en place. Le droit de préemption est une disposition protectrice des droits du locataire qui s'applique si l'immeuble, comportant plus de cinq logements à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, est vendu en totalité et en une seule fois. Le locataire en cours de bail (ou son conjoint ou partenaire de PACS) bénéficie alors d'un droit de priorité pour acheter le logement qu'il occupe avant que le bailleur ne le propose à un tiers acquéreur. 

Procédure du droit de préemption

Le locataire doit recevoir une offre de vente valable quatre mois par lettre recommandée. S'il accepte la notification de vente, le locataire dispose de deux mois pour signer l'acte de vente authentique et de quatre mois en cas de recours à un emprunt. S'il la refuse, il pourra rester dans les lieux pendant un délai maximum de six ans. 

Il existe cependant quelques exceptions : le droit de préemption ne joue pas quand l'immeuble est vendu à des parents ou alliés (jusqu'au 4ème degré) du propriétaire, un organisme HLM ou une société mixte sous conditions. Il ne s'applique pas non plus si le droit de préemption urbain est exercé ou si la vente porte sur un immeuble de moins de six logements.