Quand la vente d’un bien ne rapporte pas de bénéfice à son propriétaire, on parle de moins-value immobilière. A quelle fiscalité répond-elle ? Existe-t-il des exceptions ? Diffère-t-elle en fonction des contribuables ?
 
 Un placement immobilier répond en général à un espoir de rentabilité et de plus-value (bénéfice) à la revente. Mais ce n’est pas toujours le cas. Le propriétaire peut perdre de l’argent lors de la transaction. Lorsque le prix initial d’acquisition est supérieure à la valeur de cession, le propriétaire réalise une moins-value (perte). Son montant correspond à la différence entre le prix d’achat et le prix de vente.

Non déductible pour les particuliers

Les moins-values immobilières ne sont imputables ni sur le revenu global du contribuable ni sur les plus-values immobilières à venir (exception faite de la vente d’un immeuble acquis par fractions successives par un même acte). Une personne vendant la même année un bien avec plus-value et un autre avec moins-value sera imposé sur la totalité de la plus-value sans prise en compte de la moins-value.
 
L’exception pour les particuliers
Une dérogation est prévue au principe de non prise en compte des plus-values lorsqu’un même contribuable cède au même moment deux biens différents entrant dans le champ d'application de l'impôt et pour lesquels il réaliserait à la fois une plus-value et une moins-value. Elle concerne la vente en bloc d’un immeuble acquis par fractions successives constatées par le même acte, soumise à publication ou à enregistrement et effectuées entre les mêmes parties : vente en bloc d’un immeuble acquis par parts indivises successives, immeuble dont le propriétaire a acquis successivement usufruit et nue-propriété ou d’un immeuble provenant de la fusion de deux unités d’habitation acquises à des dates différentes. Dans ce cas, la ou les moins-values brutes s’imputent sur la ou plus plus-values.

Le cas des entreprises

Les moins-values suivent un régime fiscal selon la durée d’inscription du bien : court terme (éléments d’actifs immobilisés inscrits au bilan depuis moins de 2 ans) ou long terme (…inscrits au bilan depuis plus de 2 ans). Le régime de l’impôt auquel elles sont assujetties est aussi à prendre en compte. Les moins-values à court terme des sociétés soumises à l’impôt sur le revenu s’imputent sur le revenu global et sont reportables six ans. Pour l’impôt sur les sociétés, elles peuvent être reportées sur les déficits des années suivantes ou antérieures. Les moins-values à long terme s’imputent quant à elles sur les plus-values à long terme au cours des 10 années.

Modalités de déclaration

Le formulaire 2074 est dédié à la déclaration de la moins-value immobilière (site des impôts). Il permet de déclarer les moins-values et de les suivre sur une période de dix ans. Il faut en effet noter que la moins-value reportable concerne autant les particuliers que les entreprises : dix ans pour un particulier, six ans pour une entreprise.