L’achat en nue-propriété d’un bien immobilier suppose des droits, des obligations et des décisions prises en bonne intelligence avec l’usufruitier. Ce qu’il faut savoir avant de s’engager.
L’achat en nue-propriété peut être avantageux et de nombreuses personnes souhaitant investir dans l’immobilier sont séduites par ce type d’investissement attractif. Mais le démembrement d’un bien implique une répartition très claire des droits et obligations de chacun.

Définition

Ce montage suppose une division du droit de propriété : l’usufruitier bénéficie de la jouissance de la chose (usus et fructus), le nu-propriétaire conserve le droit d’en disposer (abusus). L’usufruitier peut donc occuper le bien ou l’utiliser pour percevoir des revenus et le nu propriétaire dispose du bien et peut procéder à sa vente. L’usufruit est cédé pour une période limitée dans le temps : de 10 à 20 ans voire jusqu’au décès de l’usufruitier dans le cas d’une vente viagère. Lorsque la période définie entre les deux parties s’achève, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire du bien.
En bref : l’usufruitier peut choisir de louer le bien ou d’y vivre, le nu-propriétaire en garde la propriété

Obligations

L’article 599, al. 1er du Code civil précise que « le propriétaire ne peut, par son fait, ni de quelque manière que ce soit, nuire aux droits de l’usufruitier. » Le nu-propriétaire ne peut donc apporter aucune modification du bien qui représente l’assiette de l’usufruit. Il doit de plus supporter la charge des grosses réparations qui concernent la structure et la solidité générale du bien. Cela concerne par exemple les murs, voûtes et planchers, du rétablissement des poutres, des couvertures entières, des digues, murs de soutènement et clôtures). Enfin, les charges extraordinaires « qui peuvent être imposées sur la propriété pendant la durée de l’usufruit » lui incombent.
En bref  : les charges périodiques attachées à la jouissance du bien incombent à l’usufruitier (impôt sur le revenu, taxe d’habitation, taxe foncière etc.) et les charges dites extraordinaires attachées au capital du bien au nu-propriétaire.

Avantages

Acquérir la nue-propriété permet d’acquérir une bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur sur le marché, la fourchette de la décote peut aller de 30 à 50%. La succession est également avantageuse : plus la nue-propriété est donnée tôt, plus les frais de succession sont bas. La fiscalité n’est pas en reste : le bien acquis en nue-propriété n’intègre pas le patrimoine immobilier assujetti à l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Idem pour les impôts locaux :  vous ne payez ni taxe foncière ni taxe d’habitation à la charge de l’usufruitier.

Inconvénients

L’impossibilité de percevoir des loyers pendant toute la durée de l’usufruit reste un inconvénient majeur. Ce type d’investissement requiert donc des fonds immédiatement disponibles puisque le propriétaire ne pourra bénéficier d’un revenu locatif pour rembourser les échéances de son crédit bancaire.