Si le prix de vente de votre bien est supérieur au prix d'acquisition, une plus-value se dégage, sur laquelle l'Etat prélèvera des impôts. En général, le notaire s'occupe des formalités et prélève les sommes dues sur le prix de vente payé par l'acquéreur. Il est néanmoins utile de connaître les règles en amont pour estimer le montant du virement net de toute imposition de votre opération.

Pour quel type de bien ?

Qu'il s'agisse de la vente d'un bien immobilier (appartement, maison…), des droits attachés à un bien, d'un échange de biens, d’un partage ou d’un apport en société ou encore d'une vente par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (SCI) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI), la plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Cette règle s’applique pour les résidences secondaires, les biens locatifs ou les logements vacants. Les résidences principales n’y sont toutefois pas soumises. Les exonérations qui peuvent exister, accordées sous conditions, sont fonction de la nature du bien et de la qualité du vendeur et de l'acquéreur.

 Qu'est-ce qu'une plus-value immobilière ?

La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente du bien (diminué des frais de cession et du montant de la TVA acquittée) et son prix d'acquisition (majoré des frais d'enregistrement).

Sous réserve de présentation des justificatifs (factures soumises à TVA), les dépenses de construction, reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration réalisées par une entreprise et financées par le vendeur, peuvent majorer le prix d'acquisition. Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, vous pouvez déduire un montant forfaitaire de 15 % du prix d'achat si vous ne pouvez justifier les dépenses. En revanche, les frais d'entretien et de réparation qui ont pour objet de maintenir ou de remettre un bien en bon état ne sont pas pris en compte dans le calcul de la plus-value.

Taux d'imposition

La plus-value immobilière est imposée au titre de l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire actuel de 19% (avec un abattement linéaire de 6 % à partir de la 6ème année) et au titre des prélèvements sociaux au taux actuel de 17,2 % (avec un abattement progressif à partir de la 6ème année), soit 36,2% de fiscalisation totale.

Si la plus-value est supérieure à 50 000€, une taxe supplémentaire s'appliquera (de 2 à 6 % selon le montant de la plus-value après application de l'abattement). Cette dernière taxe concerne les plus-values résultant de cessions réalisées depuis le 1er janvier 2013.

Abattement et durée de détention

La plus-value est diminuée d'un abattement en fonction du temps durant lequel vous avez possédé le bien. Les années de détention sont décomptées depuis le jour anniversaire de l'acquisition du bien (date d'achat, date de la donation ou date du décès).

L'assiette du calcul de l'impôt et des prélèvements sociaux diffère. Si vous détenez votre bien depuis moins de 6 ans, vous n'aurez aucun abattement (impôt et prélèvements sociaux). Au-delà de la 30èmeannée, vous serez totalement exonéré. De la 6ème à la 21ème année, le taux d'abattement sur les impôts sera de 6% et de 1,65% sur les prélèvements sociaux, à la 22ème année révolue (4%/1,6%), au-delà de la 22ème année (exonération/9%).

Il faut attendre 22 années de détention pour une exonération au titre de l'impôt sur le revenu mais 30 ans pour que l'exonération au titre des prélèvements sociaux soit acquise.

A retenir : plus longue est la détention du bien, plus légère est l'imposition !