Lorsqu’un locataire ne remplit pas ses obligations, le propriétaire peut engager une procédure d’expulsion mais les démarches contentieuses sont longues. Une loi récente prévoit de simplifier la procédure.
Si les loyers impayés sont la cause la plus couramment rencontrée par les propriétaires bailleurs, d’autres motifs de résiliation de bail et de demande d’expulsion existent : défaut d’assurance habitation, dégradation du bien, troubles de voisinage sont aussi des motifs légitimes pour engager une procédure d’expulsion. Certaines démarches doivent être effectuées pour agir en toute légalité.

La démarche amiable est bien sûr un préalable. Le locataire peut connaître des difficultés ponctuelles liées à un problème familial ou professionnel. Le bailleur peut faire appel à un médiateur ou conciliateur de justice et trouver un arrangement pour rembourser les sommes dues. Idem pour les troubles de voisinage : si la discussion avec le locataire reste sans effet, une lettre recommandée avec AR constituera une preuve de la tentative de règlement amiable du problème. Mais dans certains cas, l’expulsion du locataire est la seule issue possible.

Les clauses du bail de location

Pour faciliter la vie des propriétaires et lutter contre les mauvais payeurs, la loi anti-squats rend obligatoire la « clause de résiliation » dans le bail. Les propriétaires n'auront donc plus besoin d'engager une action en justice pour faire constater les manquements d’un locataire et le bail sera résilié automatiquement sans avoir recours au Juge. 
Bon à savoir : cette clause facultative n’était pas présente dans tous les contrats de bail. Son absence n’empêche pas l’expulsion mais la procédure contentieuse dure en général six mois minimum, surtout si elle recouvre la période de trêve hivernale. Il est donc important de réagir dès le manquement constaté.

Signalements

Avant toute action visant à résilier le bail, le propriétaire peut se tourner vers la caution, la garantie Visale du locataire ou se tourner vers son assurance garantissant les impayés de loyer.
Si le locataire bénéficie d’une aide au logement versée directement au propriétaire, le bailleur doit obligatoirement avertir la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) ou la Mutualité Sociale Agricole (MSA) dès que l’impayé équivaut à 2 fois le loyer net (moins l’aide au logement) hors charges. Ce signalement doit être fait par courrier avec accusé réception.
Bon à savoir : le propriétaire bailleur qui ne signale pas le défaut de paiement à la CAF ou MSA risque une amende.

Résiliation du bail et procédure d’expulsion 

Lorsque le bail ne comprend pas de clause résolutoire, il faut envoyer une mise en demeure de paiement par courrier recommandé avec accusé réception. En l’absence de réponse, le propriétaire doit mandater un commissaire de justice (huissier) qui adressera au locataire un commandement de payer à honorer sous deux mois. Sans réponse dans ce délai, il devra prévenir la préfecture qui mandatera une enquête sociale laquelle sera transmise au juge qui l’étudiera et convoquera le locataire. L’expulsion et la résiliation du bail peut être une conclusion du juge.
Bon à savoir : si le locataire ne répond pas à la convocation, l'huissier lui transmettra en mains propres l'ordonnance d'expulsion. Il dispose alors de deux mois pour quitter le logement.