Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier, la vente s’opère via des engagements juridiques progressifs : offre d’achat, promesse ou compromis de vente jusqu’à l’acte de vente final. Vendeur et acquéreur peuvent utiliser deux types d’avant-contrats qui précèdent la signature de l’acte définitif de vente. Ces contrats aux régimes juridiques différents, assortis de clauses spécifiques, ne sont pas légalement obligatoires mais sont préférables pour éviter les contentieux.

L’offre d’achat engage l’acheteur

Etablie après la visite du logement, l’offre ne garantit pas à l’acheteur que le logement lui sera vendu.Pour le candidat acquéreur, l'offre d'achat est un moyen de réserver un bien à des conditions qu'il fixe lui-même et aucune somme d’argent ne doit être versée. Dans le délai de validité, libre au vendeur d’accepter les conditions de l’offre, de la refuser ou de faire une contre-proposition écrite, soit une nouvelle offre qui rend l’offre initiale caduque. 
Si le vendeur accepte les conditions de l’offre, l’acquéreur est engagé. Une promesse de vente ou un compromis peuvent alors être signés jusqu’à l’acte de vente.

La promesse de vente n’engage que le vendeur

La promesse de vente, dite unilatérale, permet au vendeur de réserver le bien à l’attention exclusive du candidat acheteur (dit bénéficiaire) avec une durée et un prix fixés (en général trois mois). L’acheteur quant à lui, dispose d’un délai de rétractation pour accepter ou refuser la vente. L’acquéreur doit, en contrepartie de l’engagement du vendeur, verser une indemnité d’immobilisation du bien correspondant à 10 % du montant total de la vente, hors frais de notaire. Signée devant notaire ou sous seing privé, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts aux frais du bénéficiaire pour avoir date certaine. 
Si le bénéficiaire renonce à acheter une fois passé le délai de rétractation, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au propriétaire à titre de dédommagement. Si le vendeur veut annuler la transaction par caprice, cela lui coûtera une indemnité égale au 10% du prix de vente, les frais d’agence s’il y en a, et le risque de dommages et intérêts pouvant s’élever au montant du préjudice subi par l’acquéreur désabusé.
Privilégiée quand l’acquéreur est intéressé mais pas certain de vouloir acheter, la promesse de vente est bien adaptée à l’inclusion de conditions suspensives, en particulier celle du financement bancaire du projet. Elle est très souvent proposée par les notaires et les agents immobiliers pour sa souplesse en offrant une sortie à l’acheteur et en garantissant une indemnisation au vendeur. 

Le compromis est un pré-acte de vente

Par opposition à une promesse de vente, un compromis est considéré comme un contrat « synallagmatique », c'est-à-dire bilatéral puisqu’il engage les deux parties à réaliser la transaction dans les conditions convenues. Le vendeur s’engage à vendre le bien et l’acheteur à en faire l’acquisition. L’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 7 jours après signature. Le compromis peut être nanti par un dépôt de garantie ou d’indemnité d’immobilisation compris entre 5 et 10 % du prix de vente fixé par les parties. 
Contrairement à la promesse de vente, le compromis ne requiert aucun enregistrement auprès des services fiscaux. Juridiquement, le compromis vaut vente car si l'une des parties renonce, l'autre peut l'y contraindre par voie de justice, en exigeant de surcroît des dommages et intérêts.

Les clauses suspensives importantes

Il est d’usage d’intégrer des clauses suspensives qui prévoient la nullité de l’avant-contrat si certains événements surviennent avant la vente définitive. Dans le cadre de l’obtention d’un prêt bancaire ou d’un permis de construire, il est indispensable de statuer sur un délai raisonnable pour effectuer les démarches. Si le délai est dépassé, le compromis ou la promesse seront caduc. La clause pénale prémunit d’un contentieux éventuel. Les deux parties s’entendent sur le montant des dommages et intérêts à verser en cas de manquement d’une partie à ses obligations contractuelles.Quant à la clause de dédit, fréquemment utilisée dans le compromis de vente, elle permet aux deux parties de revenir librement sur leur consentement initial avec contrepartie financière le cas échéant.
Beaucoup d’acteurs de l’immobilier mélangent compromis et promesse de vente. Aujourd’hui, la plupart des notaires et agences font signer des promesses de vente maladroitement appelées compromis. La promesse est plus facile à défaire juridiquement en cas de non-aboutissement du projet ce qui arrive une fois sur sept.