Depuis le 1er janvier 2022, de nouvelles règles encadrent l’obtention du crédit immobilier. Ces nouvelles dispositions réduisent le taux d’effort des emprunteurs et la durée des prêts. Explications.

Edictées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), les nouvelles conditions révélées depuis 6 mois entrent en vigueur le 1er janvier 2022 et s’appliquent donc aux crédits dont le premier décaissement est effectué à cette date. Elles visent à renforcer les fondamentaux du crédit pour éviter les dossiers de surendettement. Des sanctions peuvent être prises en cas de non-respect.

Taux d’effort : il ne doit pas excéder pas 35%

Le taux d’effort s’apprécie en prenant les charges annuelles d’emprunt maximales sur l’ensemble de la période d’amortissement des crédits, ramenées aux revenus annuels appréciés à l’octroi du prêt. Le rapport entre les revenus annuels  et les charges ne doit donc pas excéder le taux de 35% (échéance du prêt + emprunts en cours). Ce plafonnement devrait endiguer une dynamique d’endettement des ménages passé de 53,4% à 100,9% en 20 ans. 

Maturité du crédit : elle ne doit pas excéder 25 ans

La maturité du crédit est la durée initiale du crédit en années. Fixée à 25 ans, la durée de remboursement peut obtenir un différé maximal de deux ans si l’entrée en jouissance du bien est différée par rapport à la date d’obtention du crédit. C’est le cas de la vente en l’état futur d‘achèvement (VEFA). Le différé d’amortissement aura une valeur analogue à celle du décalage, dans la limite d’une durée maximale de 27 ans. Sont aussi concernés les crédits immobiliers liés à l’acquisition dans l’ancien comprenant des travaux : création de surface habitable, modernisation, assainissement, aménagement des surfaces habitables, travaux énergétiques. Les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération.

Les marges de flexibilité

Etablissements de crédits et sociétés de financement peuvent s’écarter des critères fixés pour une marge de flexibilité pouvant aller jusqu’à 20% de la production trimestrielle de nouveaux crédits immobiliers. 80 % de cette flexibilité maximale est réservée aux acquéreurs de résidences principales et 30 % pour les primo-accédants. Les 20 % restants sont libres d’utilisation : les ménages qui ont peu d’apport ou des revenus faibles devraient donc toujours pouvoir emprunter.

En conclusion, en passant de la recommandation à l’obligation, le HCSF tente de mettre fin à toute dérive des financements bancaires sur l’immobilier.

En effet, aujourd’hui le marché immobilier en France est porteur sur presque tout le territoire et l’on observe une augmentation des acquisitions alors que le pouvoir d’achat des français est censé s’effriter ces dernières années. On peut craindre un effet ciseaux dans quelques années et les pouvoirs publics prennent les devants pour éviter toute crise « du crédit » à l’horizon 2025-2030.

Les emprunteurs et les banques vont devoir monter des dossiers plus attentivement encore, les projets sans apports seront plus rares, les durées seront plus raisonnables et les marges de sécurité seront sûrement élargies. A voir dès 2022…