Il peut être tentant de vouloir transformer une résidence secondaire en résidence principale avant sa vente pour échapper à la taxation des plus-values. Cette opération s’avère aussi avantageuse que risquée car l’administration veille au grain !

Résidence principale ou résidence secondaire ?

Fiscalement parlant, un logement est considéré comme une résidence principale si vous y vivez principalement dans l’année et que vos intérêts matériels et professionnels s’y trouvent. La résidence principale doit être votre lieu d'habitation au 31 décembre de l'année de perception des revenus. Les autres biens possédés (résidence secondaire, investissement locatif, logement vacant…) sont considérés comme des résidences secondaires sur la base de vos déclarations au fisc. Si vous possédez au moins deux biens immobiliers, vous devez déclarer lequel d’entre eux est votre résidence principale lorsque vous remplissez votre déclaration annuelle de revenus. Il n’y a donc pas de possibilité de double résidence principale pour un même foyer fiscal.

Bon à savoir : pour s’assurer de la véracité de vos déclarations, l’administration fiscale est en droit d’exiger d’examiner des indices tels que l’impôt sur le revenu, la taxe foncière, la taxe d’habitation, les factures de consommation d’électricité, de gaz et d’eau mais aussi adresse bancaire, école des enfants, sécurité sociale.

Les impositions sur plus-values

La plus-value est constituée de la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. La vente de votre résidence principale (et ses dépendances) est exonérée d'impôts sur la plus-value, quels que soient les montants. En revanche, votre résidence secondaire est quant à elle imposée sur les plus-values immobilières. Le taux d'imposition peut s'élever à 19% et les prélèvements sociaux à 17,2%, soit un total de 36,2%. Cette importante différence de traitement fiscal peut motiver une transformation de résidence secondaire à résidence principale !

Une situation contrôlée

Même si l’administration ne fixe pas de durée minimale d’habitation, elle souhaite que la durée d’occupation de cette résidence récemment déclarée en résidence principale soit suffisamment significative avant sa vente. Exception faite d’une situation exceptionnelle (mutation, divorce) l’exonération pourra être remise en cause si vous vendez quelques semaines après avoir effectué les changements nécessaires.

Bon à savoir : il est préférable de laisser le temps d’une ou deux échéances fiscales importantes (comme le paiement de la taxe foncière)

Quelles sont les démarches à effectuer ?

Afin d’acter le changement, il est primordial de déclarer aux impôts votre changement de résidence principale. La démarche peut être effectuée en ligne, par courrier ou par les services de contact à distance au vu du contexte actuel.
Vous êtes aussi tenus d’informer banques, assurances, fournisseurs d’énergie afin que le changement soit pris en compte au cours de l’année.

Bon à savoir : avertir au plus vite l’administration fiscale vous permettra de bénéficier d'abattements retenus pour le calcul de la taxe d’habitation.