Un propriétaire peut réviser le loyer en cours de bail à certaines conditions.
 
On pense souvent que le loyer ne peut être majoré qu’au moment du renouvellement du bail. Pourtant certaines clauses inscrites au bail prévoient une révision annuelle à sa date anniversaire.

Révision possible une fois par an

Le loyer peut être révisé une fois par an à l’initiative du bailleur si une clause du bail prévoit une date de révision. Cette révision n’est pas automatique et ne sera effective qu' à la demande du bailleur. Il dispose alors d'un an à partir de la date prévue dans le bail pour faire sa demande. La révision sera effective le jour de la demande.
Bon à savoir : si aucune clause du bail ne le prévoit, le loyer reste le même pendant la durée du bail (3 ans pour les locations vides, un an pour les locations meublées). Le loyer pourra alors être révisé lors du renouvellement si le propriétaire fait état d’une sous-évaluation par rapport au prix du marché. Le propriétaire doit informer son locataire au moins 6 mois avant la fin du bail.

Le cas des travaux d’amélioration du logement 

Le loyer peut également faire l’objet d’une majoration en cours de bail lorsque le propriétaire prend en charge des travaux d’amélioration notables qui améliorent le confort de l’occupant : installation d'une cuisine équipée, pose d'un digicode, installation d'un ascenseur, climatisation, double vitrage... Cette majoration ne peut concerner les travaux de mise aux normes (obligations du bailleur). Une clause inscrite au bail doit indiquer le montant de l’augmentation du loyer après l’achèvement des travaux. A défaut, un avenant intégré au contrat de location doit être signé entre les deux parties.
Bon à savoir : La majoration annuelle ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux dans les zones tendues.

Mode de calcul

L’augmentation annuelle ne peut excéder la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee chaque trimestre. La hausse de l’IRL est contenue par le bouclier loyer prévu par le gouvernement pour protéger le pouvoir d’achat. En métropole, elle est plafonnée à 3,5% en métropole (jusqu’au 2ème trimestre 2023).

Calcul de la révision annuelle :

(Loyer hors charge x IRL applicable à la date de révision) divisé par l’IRL de l’année n-1
Bon à savoir : l’augmentation des loyers en zone tendue ne peut dépasser la variation annuelle de l’IRL. En dehors, le nouveau loyer proposé est calculé par rapport aux loyers appliqués pour des locations similaires (secteur géographique, surface comparables) 
 
EXCEPTION : les baux des logements classés F ou G conclus depuis le 24 août 2022 ne peuvent faire l’objet de révision de loyer en cours de bail.