Après un décès, les successeurs devront faire réaliser une estimation de la valeur des biens immobiliers qui appartenaient au défunt. Elle doit être juste car une sous-estimation est passible de sanctions.  Le notaire est un interlocuteur à privilégier dans tous les cas.

Qui dit succession dit droits de succession. Maison, appartement, studio ou même local professionnel : tout bien entrant dans une succession est dans le viseur de l’administration fiscale qui calculera les droits de succession. Toute sous-estimation, erreur ou omission peut entraîner un redressement fiscal, l’administration considérant que la sous-estimation de la valeur du bien a minoré les droits qui lui sont dus. Il faut donc contacter un expert fiable qui allie une connaissance fine du droit et du marché immobilier.

La valeur vénale

Dans les six mois de l'ouverture d'une succession, les héritiers doivent introduire une déclaration fiscale (déclaration de succession) comprenant la valeur du (ou des) biens de la succession qui déterminera le montant des droits de succession. Cette valeur vénale correspond à la valeur marchande c'est-à-dire le montant du prix qu’ils pourraient raisonnablement obtenir s'ils vendaient le bien dans des conditions normales. Cette estimation est un devoir qui leur incombe et c’est une tâche délicate et complexe !

Bon à savoir : l’estimation doit correspondre à la valeur vénale au prix du marché au jour du décès.

Le rôle du notaire

Le notaire est bien placé pour appréhender la valeur réelle des biens. Cet expert en transactions immobilières saura faire une estimation juste en prenant en considération différents critères. Il connaît les valeurs des biens immobiliers locaux et dispose d’un accès à une base de données complètes sur la valeur immobilière des biens dans toute la France. Son expertise juridique permet en outre d’accompagner et de conseiller les successeurs au plus près de leurs intérêts.

Bon à savoir : le prix de son estimation dépend de différents critères : type de bien, recherches techniques effectuées et temps de l’expertise.

Deux types d’estimation

Le notaire peut délivrer aux héritiers un « avis de valeur ». Le bien immobilier est alors estimé à partir de bases de données exhaustives (Perval/Bien) sur les transactions immobilières. Cette méthode non approfondie n’inclut pas de vérification du logement in situ. Il peut aussi faire une expertise immobilière détaillée qui répond à une structure définie (chapitres, et paragraphes) permettant à chacun de comprendre le raisonnement qui a permis d'aboutir à la valeur vénale retenue par l'expert. Toute information figurant dans un rapport d'évaluation doit être justifiée et justifiable.

Il est également possible de faire faire des estimations à des agences immobilières reconnues : prenez le soin de vérifier le sérieux de leur rapport et de bien préciser le contexte.