Lorsqu’un locataire décède, le bail peut être transféré dans certains cas et bénéficier à une autre personne. Voici les conditions à remplir.

La reprise du contrat de bail d’habitation est une dérogation au principe de la titularité du bail conclu entre le locataire et le bailleur. En effet, seul le signataire du contrat est légalement le seul bénéficiaire direct dudit contrat. 

De façon exceptionnelle, le transfert du bail est possible si le locataire décède ou s’il abandonne brusquement et définitivement le domicile.

Dans ces deux cas, l’article 14 de la loi 1989 prévoit une continuation du contrat au profit de certaines personnes.

Les conditions à remplir

Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

-au conjoint survivant 

-aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

-au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité (PACS)

-aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. 

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence. 

Aucune exception n’est possible :  en dehors de ces cas, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire (ou par l'abandon du domicile par ce dernier).

Bon à savoir : s’il n’existe aucun bénéficiaire du droit de transfert au décès du locataire, le bail est automatiquement résilié. 

Les formalités à accomplir

Pour obtenir le transfert du bail, le proche du défunt intéressé doit adresser un courrier en recommandé AR au propriétaire pour l’informer du décès du locataire et lui demander de constater le transfert du bail à son profit. De la même façon, un bénéficiaire non intéressé par le transfert doit le signifier au bailleur en respectant un délai de préavis de trois mois. En fonction des situations, il faudra y joindre les pièces justificatives du lien existant avec le locataire au jour du décès. La loi n’impose aucun délai pour envoyer ce courrier mais il est préférable d’officialiser rapidement le transfert. Dans certains cas, les parties prenantes peuvent néanmoins dans certains cas convenir d’un avenant au bail pour modifier le nom du nouveau locataire. Lorsque les conditions sont remplies, le bailleur ne peut pas s’opposer au transfert du bail.

Bon à savoir : un bénéficiaire non intéressé par le transfert doit le signifier au bailleur en respectant un délai de préavis de trois mois.

Le cas du transfert de bail en logement social

Pour les descendants, deux conditions supplémentaires viennent s’ajouter aux conditions sus-citées pour le transfert de bail :

-le niveau de ressources : les revenus du bénéficiaire du transfert ne doivent pas dépasser les plafonds autorisés pour l’accès au logement social

-le logement adapté : la loi ALUR du 24 mars 2014 précise que le bailleur social peut proposer un logement de taille plus appropriée si le logement est inadapté aux besoins du bénéficiaire. Cette demande sera alors prioritaire.

Bon à savoir : ces deux conditions supplémentaires ne concernent pas le conjoint survivant, la partenaire pacsé, le concubin, les ascendants et les personnes à charges.