Dans le cadre d’une location, les réparations locatives sont à la charge du locataire. Que recouvrent-elles exactement ? Le propriétaire a-t-il des obligations ?
 
Il faut distinguer trois temps : l’établissement du bail locatif, la durée du bail et la sortie de bail. 

Signature du bail et état des lieux

Le propriétaire a obligation de louer un logement en bon état et aux normes. Charge au locataire d’être vigilant lors de l’état des lieux d’entrée : interrupteurs, installation électrique, robinetterie… tout doit être passé au peigne fin. En cas d’anomalie constatée, le propriétaire doit financer les travaux nécessaires pour que le logement soit considéré comme décent. Un accord peut être trouvé entre les deux parties : les travaux peuvent alors être pris en charge par le locataire en échange d’une exonération temporaire de loyer.

Pendant la durée du bail de location

Côté locataire
L’usage veut que les réparations locatives soient à la charge du locataire pendant toute la durée de la location. Ce sont des réparations mineures pour éviter la dégradation prématurée du logement. Un décret en dresse la liste exhaustive. Parmi les principales charges locatives, on trouve le remplacement des ampoules, fusibles, interrupteurs, la réparation de la chasse d’eau, le changement des joints des robinets et l’entretien de l’installation électrique et l’entretien annuel de la chaudière. Si une dégradation est imputable au locataire (mauvaise utilisation), il doit prendre en charge la réparation ou le remplacement le cas échéant. Les parties extérieures privatives sont également à charge du locataire (entretien jardin, terrasse, véranda…).
Bon à savoir : le détecteur de fumée (entretien et renouvellement) est à la charge du locataire malgré l’obligation d’achat et d’installation initiale par le propriétaire
En résumé : le locataire doit assurer le maintien en état du logement et effectuer l’entretien et les petites réparations liées à l’usure qui pourraient générer des dégradations sérieuses et nuire à l’état du bien.
 
Côté propriétaire
Au cours du bail, le propriétaire a en charge les travaux qui garantissent les critères de confort et de sécurité spécifiés par la loi. Il doit prendre en charge la réparation des réseaux d’électricité et de gaz, équipements coûteux (chaudière et chauffe eaux, radiateurs), gros travaux de plomberie et dégâts occasionnés par la vétusté naturelle du bien (sol, volets, murs) ainsi que les travaux de mise aux normes.
Bon à savoir : Si les canalisations sont vétustes, c’est au propriétaire de faire les réparations nécessaires. 
En résumé : le propriétaire a tout intérêt à ce que son bien ne se dégrade pas. Il doit financer les gros travaux pour qu’il ne perde pas sa valeur locative et reste compétitif sur le marché

A la fin du bail de location

L’état des lieux d’entrée et de sortie sont comparés. Si des dégradations particulières sont constatées, un arbitrage aura lieu pour savoir si elles procèdent de l’usure naturelle (prise en charge par le propriétaire) ou d’un manquement d’entretien manifeste (prise en charge par le locataire). Lorsque les dégradations sont à la fois imputables à la vétusté et au manque d’entretien, les réparations sont à la charge des deux parties.
Bon à savoir : dans les locations de courte durée, les dégradations sont à la charge du locataire.
En résumé : le propriétaire dispose du dépôt de garantie pour financer les travaux d’un logement dégradé; le locataire doit impérativement remettre le bien en état sous peine de non restitution (ou restitution partielle).