Vous êtes copropriétaire et pouvez rencontrer des difficultés pour payer des appels de fonds de gros travaux de votre copropriété. Le mieux pour mettre en place des mesures rapidement.

Ravalement de façade, ascenseur, étanchéité de toiture, rénovation énergétique :  si les travaux exceptionnels participent au maintien en bon état du bien commun de la copropriété et de la plus value de votre bien particulier, la quote-part financière imputable à chacun peut être une difficulté. Ce budget "gros travaux" n’est pas compris dans le budget prévisionnel qui ne concerne que les travaux d’entretien et les dépenses courantes. La procédure se déroule en deux temps : l’assemblée générale se réunit et un vote a lieu où chacun doit se prononcer pour ou contre. Si une majorité se dégage, le syndic émet ensuite un appel de fonds spécifique : son montant est égal au quart du budget voté et théoriquement payable le premier jour de chaque trimestre par l’ensemble des copropriétaires.

Bon à savoir : les dates d’exigibilité des appels de fonds pour travaux décidées en assemblée générale doivent être consignées dans le procès-verbal. 

Prévenir le syndic

Rapprochez-vous du syndic et du conseil syndical pour connaître les modalités du règlement et trouver des solutions amiables. Peut-être n’avez-vous pas pu assister à l’AG : êtes-vous seul dans ce cas ? Vous pourrez ainsi mieux appréhender les dépenses auxquelles vous devrez faire face. Votre situation est délicate car vous risquez de compromettre l’équilibre financier de la copropriété. En effet, chaque copropriétaire risque d’être impacté et sera solidaire de votre défaillance. Pour éviter un effet domino, la copropriété a des solutions.

Bon à savoir : si vous avez voté contre les travaux, vous êtes abstenu ou n’étiez pas présent lors du vote, vous pouvez régler votre part des travaux sur dix ans en dix annuités égales : la demande doit être faite par LAR (lettre recommandée avec accusé de réception) au plus tard à la date de versement du premier appel de fond.

L’emprunt de la copro

Des « emprunts collectifs » peuvent être accordés à l’ensemble des copropriétaires. Proposé au vote des copropriétaires, l’emprunt est ensuite mis en place par le syndic de l’immeuble. Seuls les copropriétaires qui le souhaitent peuvent y adhérer (deux copropriétaires au minimum). Techniquement complexe, l’emprunt collectif de la caisse d’épargne d’Ile-de-France est un seul prêt avec prélèvements mensuels automatiques sur le compte personnel de chaque copropriétaire emprunteur sur une durée de 5 à 15 ans. L’emprunt ne nécessite ni limite d’âge ni assurance décès mais les emprunteurs doivent être à jour de leurs charges. Le montant du crédit doit être de 30 000 € minimum. 

Bon à savoir : ce dispositif prévoit un cautionnement souscrit auprès la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions (CEGC) pour éviter toute solidarité entre les copropriétaires en cas d’incident de paiement.   

Les sanctions en cas de non-paiement

Le non-paiement des charges donne lieu à une procédure définie par le syndicat ou de syndic. La fréquence et le nombre de relances sont fixées par un protocole de recouvrement à adopter en assemblée Les relances par courrier recommandé sont adressées aux copropriétaires à la date prévue par le courrier d’appel de charges. Le copropriétaire a alors 30 jours pour régulariser sa situation. À tout moment, un accord amiable peut intervenir s’il souhaite régulariser sa situation et demande un étalement de sa dette. 

Si le copropriétaire défaillant ne paye pas dans les 30 jours, ou si aucun accord amiable de remboursement de la dette n'a pu être trouvé, le syndic doit engager une procédure devant le tribunal. Dans les cas extrêmes, le tribunal pourra prononcer la saisie du lot de copropriété et sa mise en vente en vue d'obtenir le paiement des impayés sur le prix de vente. 

Bon à savoir : la prescription de charges est fixée à 5 ans depuis la loi Elan de 2016. Les charges qui n’ont pas fait l’objet d’une procédure judiciaire dans les 5 ans de la date d’émission seront annulées.