Vous êtes investisseur et pouvez immobiliser une forte somme sans percevoir de rendement pendant 15 ans ? Le dispositif d’usufruit locatif social est fait pour vous ! Ce dispositif d’investissement comporte de nombreux avantages pour investir dans le neuf.
Né au début des années 2000, complété par la loi Engagement national pour le logement (ENL) en 2006 et par un décret de 2009, ce dispositif innovant fournit le cadre juridique d’un placement intéressant. Il permet aux investisseurs de se constituer un patrimoine net d’impôts et de le transmettre sans droits de succession.

Le démembrement de propriété

Ce dispositif repose sur le démembrement du droit de propriété. Pour rappel, la propriété immobilière comporte trois droits : l’usus (droit d’usage du bien) et le fructus (droit de louer et de percevoir les loyers) forment l’usufruit complété par l’abusus soit la nue-propriété (droit à disposer du bien). Le démembrement consiste à séparer l’usufruit de la nue-propriété.

Comment ça marche ?

L’usufruit du bien est détenu par un bailleur social tandis que sa nue-propriété appartient à un investisseur privé. En d’autres termes, vous achetez la nue-propriété d’un appartement tandis que l’usufruit est cédé à un bailleur social. Ce dernier loue les logements à des ménages sous conditions de ressources, désignés par les procédures habituelles d’attribution des logements locatifs sociaux. Au terme d’une période de 15 ans (durée moyenne de l’usufruit), vous récupérez la pleine propriété du logement (100%) sans frais, ni taxes :  vous pouvez alors l'habiter, le louer, le vendre, le transmettre.
Bon à savoir : le bailleur social garantit la libération et la  remise en état du bien à l’issue de la détention de l'usufruit.

Investir à prix réduits

Pour favoriser la mixité sociale en palliant le déficit de logements neufs dans certains secteurs, de nombreux programmes neufs sont construits à destination de l’usufruit social. Ce dispositif permet d’une part à un investisseur d’acquérir la nue-propriété d’un logement neuf à prix réduit par rapport à un bien équivalent acheté en pleine propriété (50 à 70% de son prix) et par ailleurs au bailleur social de financer l’usufruit par l’obtention de loyers. Au bout de 15 ans, l’investisseur devient propriétaire du bien dont il peut pleinement disposer : location, vente ou jouissance personnelle.
Bon à savoir :  pendant 15 ans, le bailleur social prend en charge la gestion du bien (y compris l’entretien, la carence locative et la taxe foncière).

De nombreux avantages financiers

Pendant la période d’usufruit, les intérêts d’emprunt qui financent l’opération sont déductibles des revenus fonciers de l'investisseur. L’usufruit social peut aussi être utilisé pour transmettre son patrimoine. En effet, la nue-propriété permet de donner jusqu'à 100 000 euros sans droits de mutation.
Bon à savoir : l’investisseur qui ne perçoit pas de revenus locatifs échappe à la fiscalisation de ses revenus locatifs.