La valeur locative d’un bien immobilier représente un loyer théorique en cas de location du bien. Etabli par l’administration fiscale, cet indice de référence sert donc aux baux de location mais aussi calcul des impôts.

Définition

Un propriétaire qui loue son bien immobilier dans les conditions normales du marché peut s’appuyer sur ce montant du loyer annuel pour fixer le loyer.  Mais la valeur locative (ou valeur locative cadastrale) servira aussi de base pour calculer le montant des taxes foncières et d’habitation et concerne tous les types de biens :  propriétés bâties et non bâties, locaux à usage d’habitation ou locaux à usage professionnel ou commercial.
A noter : elle s’appuie sur les conditions du marché locatif le 1er janvier 1970.

A quoi sert-elle ?

Elle a plusieurs fonctions.
Fixer le loyer : Une fois la valeur locative établie, on la multiplie au prix de référence du m2 pour obtenir le loyer facturé au locataire. Elle doit être fiable mais reste théorique.
Déterminer le montant des impôts locaux : plus la valeur locative sera élevée, plus l’impôt sera élevé. 
A noter : si la taxe d’habitation est due par le locataire, la taxe foncière est payée par le propriétaire. Ayez aussi à l’esprit qu’une zone à forte densité locative, saisonnière en particulier et très touristique sera plus chère en termes d'impôts fonciers.

Quels sont les critères du calcul ?

Elle est calculée d’après les déclarations souscrites par les propriétaires. La valeur locative d’un bien est fixée selon neuf paramètres distincts, dont la « catégorie » dans laquelle est classé le logement. Il en existe huit allant du logement de luxe (catégorie 1) au logement détérioré (catégorie 8). D’autres paramètres sont pris en compte : superficie totale au sol de tous les espaces du logement et dépendances (ce n’est pas la surface habitable), degré d’entretien, environnement, équipements, situation particulière… L’évaluation du confort dépend de critères pondérés par un coefficient allant de 0.2 à 0.6. Certains abattements sont appliqués selon que le bien est bâti ou non bâti. Une fois cette valeur obtenue, on la multiplie par le taux d’imposition de la commune avec la formule suivante : Valeur locative=surface pondérée x taux de la catégorie dans laquelle le bien est classé 
A noter : la valeur locative se trouve dans l’avis d’imposition à la rubrique "Base" pour la taxe foncière

Peut-elle être modifiée ?

La valeur locative est évolutive. Tous les ans, l’État décide d’appliquer aux valeurs locatives une réévaluation équivalente au taux moyen d’inflation de l’année écoulée. Les constructions nouvelles, les changements de consistance et d’affectation entraînent une modification de la valeur et doivent être déclarés par le propriétaire dans les 90 jours de la réalisation définitive du changement auprès du service des impôts fonciers du lieu de situation du bien.
 
 Au moment de vos choix pour votre investissement locatif, il est important de garder tous ces paramètres en tête au-delà du prix d'achat qui reste, bien entendu, la préoccupation principale.