Que votre logement soit loué vide ou meublé, vous pouvez tout à fait vendre votre bien habité par un locataire en cours de bail.

Logement loué vide/meublé

Le locataire pourra rester dans les lieux et son bail se poursuivra aux mêmes conditions. Il peut acheter le logement mais il n’est pas prioritaire contrairement à la situation de fin de bail ou le droit de préemption s’applique. Le locataire aura obligation de permettre les visites deux heures par jour ouvrable.
Le nouveau propriétaire devra l’informer et lui communiquer ses coordonnées. Ce dernier devra lui restituer le dépôt de garantie lorsqu’il quittera le logement. La caution sera engagée par rapport au nouveau propriétaire.
Bon à savoir : en cas de bail mobilité, le nouveau propriétaire devra impérativement communiquer son nom, dénomination, adresse de son domicile ou siège social et le nom et adresse de l’agence immobilière s’il y a lieu.

Les avantages

Le vendeur peut disposer des fonds rapidement sans attendre la fin du bail du locataire. Aucun délai de préavis n’est requis et la perception des loyers est garantie jusqu’au jour de la vente. Les biens occupés ne sont pas un frein à l’achat et de nombreux acquéreurs souhaitant faire un investissement locatif peuvent être intéressés. Il est important que le loyer soit adapté au marché local et que le locataire en cours de bail ne soit pas défaillant. Lorsque ces deux conditions sont réunies, le futur acquéreur est tranquillisé quant à la rentabilité locative du bien.

Les inconvénients

La solvabilité du locataire est primordiale. L’acheteur sera réticent à investir dans un bien dont la rentabilité locative est hasardeuse. L’âge du locataire pèse aussi dans la balance en raison de la loi Macron de 2015. La durée du bail est aussi un critère à prendre en compte. Le prix de vente du bien subira aussi une décote qui est fonction de la durée du bail. Plus l’échéance est lointaine, plus la décote est importante (de l'ordre 5% + 5% par année à échoir). Tout dépend aussi de la surface du bien, les petites surfaces étant plus prisées que les grandes.  Enfin, les logements soumis à la location « loi de 1948 » subissent aussi une décote notable : occupés de longue date, les logements demanderont ces travaux conséquents de remise aux normes. 
En conclusion, vendre un bien loué est faisable mais il faut être conscient que le futur propriétaire se posera les mêmes questions que vous : le locataire est il fiable, l'appartement est-il facile à louer…  ? La décote sera cruciale pour attirer les investisseurs, surtout pour les baux classiques dans lesquels le locataire à des droits renforcés.
Bon à savoir : pour la vente, contactez les administrateurs de biens qui gèrent des portefeuilles d'investisseurs, ils proposeront le bien à leurs clients.