Les héritiers du vendeur et de l’acheteur sont impactés par une vente en viager. Le contrat de vente doit être préparé pour limiter les conséquences sur les héritiers des deux parties.
 
La vente en viager permet souvent aux personnes âgées de disposer de revenus complémentaires pour assurer leur train de vie jusqu’à leur décès. Ce type de transaction qui comporte des avantages pour l’acheteur et le vendeur n’est pas sans conséquences sur leurs successions et les contrats peuvent inclure des clauses pour protéger les héritiers.

La vente en viager en bref

Une vente en viager est une transaction immobilière conclue entre un vendeur/créditrentier qui aspire à un complément de retraite et un acheteur/débirentier qui espère réaliser un bon investissement. Les deux parties se partagent l’usufruit et la nue-propriété du bien.
Le viager s’articule autour du versement au créditrentier d’un bouquet au moment de la vente (environ 30% de la valeur du bien) et d’une rente viagère (dont le montant dépend de la valeur du bien, l’âge du vendeur et son état de santé) jusqu’à la date de son décès. 
Le total des deux (bouquet+rente) doit correspondre à la valeur totale du bien. Le viager peut être vendu libre ou occupé. Le débirentier disposera de la pleine propriété du bien à la date du décès du créditrentier.

Les conséquences pour la succession du vendeur/créditrentier

Le bien vendu en viager disparait du patrimoine du vendeur et ses héritiers ne pourront en hériter. A sa mort, le bien appartiendra de plein droit au débitrentier. Si certains héritiers peuvent estimer un appauvrissement de leur héritage, la vente ne peut être remise en cause. Seule l’absence d’aléa (décès imminent et prévisible du vendeur au moment de l’acte de vente) peut être un motif d’annulation de la vente.
Il est également possible de vendre en viager à un enfant ou à un membre de la famille. Dans ce cas, les autres enfants peuvent demander  à ce que la valeur du bien soit rapportée à l’héritage et le fisc considérer que c’est une donation déguisée. 
La précaution : obtenir l’accord de tous ses enfants avant de se lancer dans une vente en viager.
Bon à savoir : Si le crédirentier vend son bien en viager à un de ses enfants en conservant l’usufruit, il en est le propriétaire au niveau fiscal. Le bien immobilier fera partie de la succession à son décès.

Les conséquences pour la succession de l’acheteur/débitrentier

Le viager est une vente qui repose sur l’aléa de la date du décès du créditrentier. Plus elle intervient rapidement après la vente, plus l’achat est intéressant pour l’investisseur. Mais l’inverse peut advenir : si le débirentier décède avant le créditrentier, la charge de la rente est en principe transférée à ses héritiers. Dans ce cas, ils doivent verser  la rente jusqu’au décès du vendeur ou renoncer à leur part d’héritage. En cas d’impossibilité, ils peuvent revendre le viager pour s’acquitter des sommes dues.
La précaution : la souscription d’une assurance viager du type décès au moment de la vente qui prendra le relai des versements de la rente
Bon à savoir : le non versement de la rente est un motif d’annulation de la vente : le créditrentier pourra alors légalement récupérer la pleine propriété de son bien si son contrat contient cette clause résolutoire