Vous louez un logement, ou vous préparez la mise en location de celui que vous venez d'acheter ? À partir du 1er octobre 2026, le contrat que vous signerez ne sera plus tout à fait le même. Un décret paru cet été réécrit les modèles de bail, et l'une des nouveautés vise directement les constructions neuves.

Un nouveau contrat type pour tout bail signé à partir du 1er octobre

Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet, met à jour les contrats types de location applicables aux résidences principales : location vide, location meublée et colocation à bail unique. Son article 1er entre en vigueur le 1er octobre 2026 et s'applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date.

Si votre bail est en cours, rien ne change avant son renouvellement. Notez au passage que le 1er octobre est aussi la date de revalorisation annuelle des aides au logement, calée sur l'indice de référence des loyers. Celui du 2e trimestre 2026, publié par l'INSEE le 10 juillet, s'établit à 148,37 en hexagone, en hausse de 1,15 % sur un an : c'est également la limite dans laquelle un loyer en cours de bail peut être révisé.

Impayés : la clause résolutoire devient obligatoire

Le nouveau modèle comporte désormais, en toutes lettres et dans une rédaction fixée par le décret, une clause de résiliation de plein droit. Elle joue en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, ainsi qu'en cas de non-versement du dépôt de garantie.

L'automatisme est encadré : la clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté sans effet. Ce n'est donc pas une résiliation immédiate. Cette obligation ne sort pas de nulle part : elle découle de la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, et le décret ne fait que l'inscrire dans le contrat type.

Trois autres motifs de résiliation de plein droit restent facultatifs :

• l'absence d'assurance des risques locatifs ;
• les troubles de voisinage constatés par une décision de justice définitive ;
• le non-respect de l'obligation d'occuper le logement à titre de résidence principale.

La mention qui concerne les logements neufs

C'est la nouveauté la moins commentée, et pourtant la plus directement liée à la construction neuve. Depuis la loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme, une commune peut inscrire dans son plan local d'urbanisme une servitude de résidence principale (article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme) : dans les secteurs qu'elle délimite, les constructions neuves doivent être occupées à titre exclusif de résidence principale.

À partir du 1er octobre, lorsque le logement est concerné, le bail devra le mentionner expressément. Le propriétaire peut alors ajouter la clause de résiliation correspondante, qui ne produit effet qu'à l'expiration d'un délai de mise en demeure fixé par le maire.

Attention : cette servitude ne s'applique pas partout, mais uniquement dans les communes qui l'ont inscrite à leur PLU. Si vous achetez pour louer, c'est une question à poser commune par commune.

Et maintenant ?

Ces règles ne changent rien à ce qui fait l'intérêt d'un logement neuf : un bien aux dernières normes, sans travaux à prévoir et des charges maîtrisées. Elles rappellent simplement qu'un projet locatif se prépare aussi sur le plan juridique.

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