01 86 95 06 67 
Le Pinel s'est éteint le 31 décembre 2024. Pour beaucoup d'investisseurs, c'est une page tournée. Mais une autre s'ouvre — et elle est plus solide. Le dispositif Jeanbrun redéfinit les règles du jeu de l'investissement locatif dans le neuf.
Pendant quinze ans, le Pinel a été la locomotive de l'investissement immobilier neuf en France. Son principe était simple : achetez un logement neuf, louez-le sous conditions de loyer et de ressources du locataire, et bénéficiez d'une réduction d'impôt. Séduisant, mais trop souvent détourné vers des programmes mal situés, vendus trop cher, et peu rentables à la revente.
Le dispositif Jeanbrun, issu de la loi de finances 2025, tire les leçons de ces dérives.
Ce que change le dispositif Jeanbrun
Le nouveau dispositif repose sur trois piliers.
La réduction d'impôt reste présente, mais elle est désormais conditionnée à la qualité intrinsèque du logement. Exit les programmes bâtis dans des zones sans demande locative. Pour être éligible, le bien doit se situer dans une zone tendue (A, A bis ou B1), être conforme à la RE2020, et répondre à des critères de surface minimale.
Le plafond de loyer est maintenu, mais recalibré par zone pour mieux coller aux réalités du marché. La réduction d'impôt est de 12 % sur 9 ans ou 15 % sur 12 ans du prix d'acquisition, dans la limite de 300 000 € et de 5 500 €/m². Soit jusqu'à 45 000 € d'économie fiscale sur la durée.
La nouveauté clé : une clause de performance locative. Si le logement reste vacant plus de 12 mois consécutifs, l'avantage fiscal est suspendu. Le dispositif pousse donc à investir là où les locataires existent vraiment.
Jeanbrun vs LMNP : le match sur un cas concret
Prenons un investisseur achetant un T2 neuf de 42 m² à 220 000 € en zone B1, financé à 70 % sur 20 ans à 3,26 %.
| Dispositif Jeanbrun | LMNP (meublé) | |
|---|---|---|
| Régime fiscal | Réduction d'impôt 12 % / 9 ans | Amortissement comptable |
| Économie fiscale totale | ~26 400 € sur 9 ans | Variable selon TMI |
| Loyer mensuel | Plafonné (~650 €/mois en B1) | Libre (~780 €/mois) |
| Revenus sur 9 ans | ~70 200 € | ~84 240 € |
| Charges & gestion (~15 %) | -10 530 € | -12 636 € |
| Gain net fiscal + locatif | ~86 070 € | ~71 600 € (TMI 30 %) |
| Contraintes | Plafond loyer + ressources locataire | Ameublement + comptabilité |
| Avantage revente | Standard | Possible décote si meublé |
Conclusion : pour un investisseur à TMI 30 %, le Jeanbrun reste plus avantageux sur 9 ans grâce à la réduction d'impôt, malgré un loyer plafonné. Le LMNP reprend l'avantage au-delà de 12 ans et pour les TMI plus élevés (41 %), ou dans les villes où l'écart de loyer entre nu et meublé est fort (Paris, Lyon, Bordeaux).
Peut-on combiner les deux ?
Oui — mais pas sur le même bien. Un investisseur avisé peut très bien opter pour du Jeanbrun sur un T2 neuf en zone B1, et du LMNP sur un studio meublé dans une ville étudiante. Les deux dispositifs sont complémentaires et non exclusifs.
Ce que vous devez retenir
Le dispositif Jeanbrun n'est pas le Pinel ressuscité. C'est un outil plus exigeant, mieux ciblé — et donc plus fiable. Il récompense les investisseurs qui font le bon choix de localisation et de programme. C'est précisément là qu'Alfred Immo intervient : nous sélectionnons uniquement des programmes éligibles, bien situés, avec une vraie demande locative vérifiée.
Vous voulez savoir si votre projet d'investissement est optimisé fiscalement ? Nos conseillers patrimoniaux analysent votre situation et vous orientent vers le montage le plus rentable — Jeanbrun, LMNP ou combiné.