LMNP plafonné à 7 000 € : le neuf loué nu reprend la main ?

Vous louez, ou comptez louer, un appartement meublé pour alléger vos impôts ? Le projet de budget pour 2027, présenté le 1er octobre, propose de plafonner l'amortissement qui fait tout l'intérêt du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Dans le même temps, l'État pousse ouvertement vers la location nue avec le dispositif Jeanbrun. Voici ce qui changerait, et ce qui reste à voter.

Ce que prévoit le budget 2027 pour le meublé

Aujourd'hui, le loueur en meublé au régime réel déduit de ses loyers ses charges, ses intérêts d'emprunt et l'amortissement du logement, c'est-à-dire une fraction de sa valeur hors terrain chaque année. L'amortissement ne peut pas créer de déficit, mais la part non utilisée se reporte sans limite de durée : les loyers sont ainsi souvent peu ou pas imposés pendant de longues années.

L'article 7 du projet de loi de finances pour 2027 changerait la donne :

• un plafond de 2,5 % par an, dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal ;
• 1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme ;
• la fin du report : à partir des exercices clos en 2027, l'amortissement qui dépasse le plafond serait perdu ;
• un régime transitoire pour les amortissements déjà en réserve fin 2026, utilisables jusqu'en 2036 dans la limite de la moitié du bénéfice.

Les résidences étudiantes, les résidences seniors et les Ehpad seraient épargnés. Ce tour de vis s'ajouterait à celui de 2025 : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.

Le Jeanbrun, la référence que l'État veut promouvoir

Le gouvernement l'assume : le texte vise à « poursuivre le rapprochement » de la location meublée et de la location nue pour encourager la location de longue durée. Sa référence est le dispositif Jeanbrun, créé par la loi de finances pour 2026. En louant nu, à loyer plafonné, comme résidence principale du locataire et pendant au moins neuf ans, vous amortissez de 3 % à 5,5 % du prix du logement, jusqu'à 12 000 € par an. Dans le neuf, le taux dépend du loyer pratiqué : 3,5 % en loyer intermédiaire, jusqu'à 5,5 % en loyer très social, sur une base de 80 % du prix.

Prenons un appartement neuf acheté 200 000 €, dont 160 000 € amortissables hors terrain :

• en meublé, avec le plafond proposé : 2,5 % de 160 000 €, soit 4 000 € par an au maximum ;
• en location nue avec le Jeanbrun, à loyer intermédiaire : 3,5 % de 160 000 €, soit 5 600 € par an.

L'écart ne dit pas tout : en meublé, le loyer est libre et le bail plus souple ; avec le Jeanbrun, le loyer est plafonné et l'engagement dure neuf ans. Mais pour l'investisseur qui choisissait le meublé surtout pour son amortissement, l'équation change.

Ce qui reste incertain

Rien n'est encore voté. L'Assemblée nationale examine la partie « recettes » du budget en séance du 12 au 19 octobre, avec un vote solennel prévu le 20 octobre, avant le passage au Sénat. Taux, plafond et régime transitoire peuvent encore être amendés.

Si vous louez déjà en meublé, faites le point avec votre expert-comptable sur les amortissements en réserve. Si vous préparez un investissement, comparez les deux régimes sur toute la durée de détention, revente comprise, plutôt que sur la seule première année.

Et maintenant ?

Si ce projet est adopté, la location nue d'un logement neuf gagnera en attrait face au meublé. Un appartement récent, conforme à la RE2020 et sans gros travaux à prévoir avant longtemps, se prête bien à un engagement de neuf ans. Découvrez nos programmes neufs en cours de commercialisation : nos équipes vous présentent nos résidences et les typologies adaptées à l'investissement locatif. Pour aller plus loin, relisez notre article sur la loi Relance logement et le dispositif Jeanbrun.

Photo : Max Vakhtbovych / Pexels