Depuis le 1er octobre 2026, une banque ne peut plus vous prêter au-delà de 5,40 % sur 20 ans et plus, tout compris. Ce plafond légal, le taux d'usure, protège l'emprunteur. Mais quand les taux remontent plus vite que lui, il peut aussi bloquer un dossier pourtant solide. Comment il fonctionne, et comment rester en dessous.

Taux d'usure : les nouveaux plafonds du 1er octobre

La Banque de France a publié le 28 septembre 2026 les taux d'usure du quatrième trimestre, parus au Journal officiel le 26 septembre. Ils s'appliquent du 1er octobre au 31 décembre 2026. Pour un crédit immobilier à taux fixe, le plafond passe à 5,40 % pour les prêts de 20 ans et plus (contre 5,29 % au trimestre précédent), à 4,68 % pour les durées de 10 à moins de 20 ans (4,57 %) et à 4,09 % en dessous de 10 ans (4,07 %). Le prêt relais est plafonné à 6,49 %.

Le mode de calcul est fixé par la loi : le taux d'usure correspond au taux effectif moyen pratiqué par les banques au trimestre précédent, majoré d'un tiers. Sur 20 ans et plus, ce taux moyen s'est établi à 4,05 % au troisième trimestre 2026. Le plafond suit le marché, avec un trimestre de retard.

Un plafond qui s'applique au TAEG, pas au taux affiché

C'est le point que beaucoup d'acheteurs découvrent trop tard. Le taux d'usure ne se compare pas au taux nominal annoncé par votre banque, mais au taux annuel effectif global (TAEG), qui additionne les intérêts, l'assurance emprunteur, les frais de dossier et les frais de garantie (caution ou hypothèque). Un TAEG supérieur au plafond rend le prêt illégal : la banque doit refuser.

Prenons l'exemple cité par le courtier Vousfinancer : un couple emprunte 200 000 € sur 20 ans à 3,80 %, avec une assurance à 0,40 % couvrant chacun à 100 %, 2 000 € de frais de dossier et 2 600 € de garantie. Son TAEG atteint 5,46 %, au-dessus des 5,40 % autorisés. Le dossier est refusé, alors que le taux nominal semblait raisonnable. Avec des taux moyens entre 3,5 % et 3,7 % en septembre selon les courtiers, la marge paraît confortable, mais elle fond vite après 50 ans ou en cas de risque de santé, quand l'assurance pèse davantage.

Quatre leviers pour rester sous le plafond

Bonne nouvelle : chaque élément du TAEG peut être négocié ou optimisé.

• L'assurance emprunteur. Depuis la loi Lemoine, vous pouvez choisir un contrat externe à celui de la banque, dès la signature ou à tout moment ensuite. C'est souvent le levier le plus efficace, surtout après 45 ans.
• La durée. Chaque catégorie de durée a son propre plafond : un prêt de 15 ans est limité à 4,68 %, un prêt de 20 ans ou plus à 5,40 %. Allonger ou raccourcir peut faire basculer un dossier d'un côté ou de l'autre.
• Les frais. Frais de dossier et type de garantie (caution plutôt qu'hypothèque) se discutent, et ils entrent intégralement dans le calcul.
• L'apport et les prêts aidés. Le taux d'usure s'apprécie prêt par prêt. Dans le neuf, un prêt à taux zéro (PTZ) vient en complément du prêt principal et diminue la somme empruntée au taux du marché, donc le coût total de votre financement.

Et maintenant ?

Dans un logement neuf, votre plan de financement part avec plusieurs atouts : frais de notaire réduits, PTZ pour les primo-accédants, charges maîtrisées grâce à la réglementation RE2020 et aucun travaux à prévoir. Autant d'éléments qui allègent l'enveloppe à emprunter, et donc la pression du taux d'usure. Découvrez nos programmes neufs en cours de commercialisation : nos équipes vous présentent nos résidences et répondent à vos questions sur votre projet d'achat.

Photo : Jakub Zerdzicki / Pexels