Vous souhaitez faire un investissement locatif rentable ou vous êtes déjà propriétaire et souhaitez louer en colocation ? Quel que soit le cas, vous êtes de plus en plus nombreux à opter pour ce type de location. Voici quelques points à avoir à l’esprit avant de se décider.

Un marché en évolution

La colocation est la location, en tant que résidence principale, d’un même logement à plusieurs locataires. La demande est forte et le profil des candidats est varié, des étudiants aux seniors en passant par les jeunes actifs. Liberté, mobilité et vie à plusieurs sont appréciés, surtout dans les grandes villes où les loyers sont chers et le marché tendu. Plus votre logement est spacieux, plus cette option locative garantit une bonne rentabilité. Les grandes surfaces étant difficiles à louer, vous réduisez le risque de vacance du logement et trouverez rapidement preneurs.

Bail unique ou bail collectif ?

Le bail de colocation peut prendre deux formes : bail unique signé par tous les colocataires, ou collectif avec plusieurs contrats de location individuels signés entre chaque colocataire et propriétaire.

Dans la colocation à bail unique, chaque colocataire est tenu responsable du non-paiement de l’un d’entre eux. Le propriétaire-bailleur doit absolument insérer une clause de solidarité dans le bail. En cas de non-paiement de loyer ou de charges, la procédure simplifiée consiste à réclamer le montant dû aux autres locataires sous peine de résiliation du bail. L’avantage est aussi que les locataires s’occuperont de remplacer un colocataire qui part pour ne pas avoir à supporter sa quote-part de loyer.

Dans un bail collectif, chacun est responsable de sa part de loyer. En cas d’impayé, le bailleur doit enclencher une procédure classique, plus longue et coûteuse.

L’état des lieux est crucial

Que vous passiez par un professionnel ou non, l’état des lieux est une étape à ne pas déléguer. Un taux de remplissage élevé implique fréquemment usure ou dégradations et le taux de remplacement peut être important, surtout pour les étudiants amenés à se succéder en cours de bail. S’assurer de la bonne entente du groupe est un préalable, quitte à produire un règlement pour responsabiliser chacun. Un groupe harmonieux suppose un respect mutuel dans l’entretien des parties communes. N’hésitez pas à affecter nominativement les pièces privatives (au moins 9 m 2) en le spécifiant sur le bail collectif ainsi qu’une clause de non-transformation des locaux sans votre autorisation. 

Assurances obligatoires

Les colocataires doivent souscrire un contrat d’assurance multirisque-habitation sur lequel figurent tous leurs noms, ou souscrire chacun un contrat d’assurance individuel. En le spécifiant sur le bail, le propriétaire peut également souscrire une assurance pour ses locataires et récupérer le montant de la cotisation lors du paiement du loyer : un contrat d’assurance global incluant tous les colocataires peut éviter des conflits d’assureurs en cas de sinistre.

Assortissez le bail d’une clause résolutoire en cas de non-présentation annuelle d’attestation d’assurance. 

Dépôt de garantie et caution solidaire

Le propriétaire peut demander un dépôt de garantie qui ne doit pas dépasser deux mois de loyer hors-charges pour un meublé et un mois pour un logement vide. Il est versé à l’entrée dans les lieux et restitué lorsque le dernier locataire quitte le logement. Il peut également demander la caution d’un proche qui se portera garant du paiement des sommes dues par chaque colocataire ou une caution globale. 

Comment récupérer son logement

Si vous souhaitez récupérer votre logement et que le bail est unique avec clause de solidarité, vous pouvez adresser le congé à un seul locataire. En cas de bail individuel, chaque colocataire devra recevoir une lettre de congé. Le dépôt de garantie doit être restitué si tous les colocataires partent en même temps.

Malgré sa gestion complexe, cette formule locative séduit de plus en plus de propriétaires désireux de dynamiser le rendement de leur bien et de minorer le risque de vacance d’une grande surface. Bien encadrée, elle n’est pas plus risquée qu’une location classique et comporte des avantages non négligeables en matière de protection contre les loyers impayés ou de rentabilité si la gestion est efficace.

Si vous préférez la location courte durée, voici quelques points à connaître avant de vous lancer.