Propriétaires et locataires sont à la fois les maillons faibles et les maillons forts dans la transaction immobilière. La défiance est réciproque et leurs arguments compréhensibles. Le projet de loi Mickaël Nogal parviendra-t-il à réconcilier les deux parties à court terme ?

Côté locataire

Caution à la signature du bail : Quand on ne lui demande pas de gagner plus de trois fois le montant du loyer, le locataire doit parfois faire face à une surenchère de garanties. Heureusement, sous certaines conditions d’éligibilité, il peut bénéficier gratuitement de la garantie Visale pour fournir une caution. Cette caution gratuite, fournie par Action Logement, permet à des personnes ne disposant pas nécessairement de cette somme de présenter un dossier de locataire. Ce dispositif est « gagnant-gagnant » puisque le propriétaire est assuré de ses revenus locatifs jusqu’à la fin du bail. Cela pourrait aider à dépasser la méfiance des propriétaires, qui est un frein à l’accès à la location, notamment dans les zones tendues.

Non restitution du dépôt de garantie : 65% des conflits entre propriétaires et locataires sont liés au dépôt de garantie et à sa non-restitution dans les délais impartis par la loi. 
S’élevant à un mois de loyer hors-charges pour un meublé et deux mois pour une location vide, le dépôt de garantie, ou caution, doit être restitué dans un délai de deux mois maximum après la fin du bail par le propriétaire. D’après une étude réalisée par SeLoger, 27 % des locataires interrogés ont déjà été confrontés à des retards pour récupérer leur caution. Dans le doute, certains préfèrent ne pas payer leurs deux derniers mois de location.

Côté propriétaire

Loyers impayés : ils représentent 1 à 2% du marché. Avec les dégradations locatives, c’est la bête noire des propriétaires, qui les poussent à demander des garanties disproportionnées aux locataires. Pour sécuriser leurs revenus locatifs, les bailleurs peuvent souscrire une Garantie Loyers Impayés auprès d’une compagnie d’assurance mais ne peuvent la cumuler avec une caution. 

Dégradations : certains locataires peuvent s’abstenir de l’état des lieux et laisser le logement en mauvais état. Pour faire valoir ses droits, il lui reste à engager une procédure coûteuse avec constat d’huissier et action en justice sans pouvoir être certain de la solvabilité du locataire. Des frais importants à engager en plus des frais de remise en conformité du bien!

Ce que propose la loi Nogal

Pour améliorer les relations crispées entre locataires et propriétaires, le député Mickaël Nogal a présenté son rapport « Louer en confiance » en juin 2019. Le projet de loi qui en découle devrait être débattu début 2021 et propose trois axes d’amélioration. 

En premier lieu, rétablir la confiance : la restitution du dépôt de garantie serait assurée grâce à sa consignature par des professionnels de l’immobilier (et non plus par le propriétaire). La deuxième mesure mettrait fin aux abus dans la sélection des locataires en autorisant le recours à un seul garant et en interdisant le cumul des garanties. Enfin, une sécurisation totale sera rendue possible grâce à la création d’un nouveau mandat de gestion porté par les agents immobiliers.