A certaines conditions, il est tout à fait possible de vendre un logement occupé. Cependant, selon que vous souhaitez vendre votre logement (meublé ou non) occupé (avec le locataire) ou nu (sans locataire), les démarches différent. Tour d’horizon pour engager votre transaction en toute légalité.

Vous vendez votre bien occupé

Le locataire reste dans les lieux et son bail se poursuivra sous les mêmes conditions avec le nouveau propriétaire. Le transfert du bail est assuré par le nouveau propriétaire bailleur qui encaissera les loyers. Le dépôt de garantie et l'acte de cautionnement restent valables dans la continuité du transfert. Pour engager la procédure de vente du bien, il est néanmoins important d'informer son locataire pour organiser les visites des acheteurs.

La décote : un bien occupé sera vendu avec une décote variable, sauf dans le cas d’une location meublée. Cette décote est due à l’impossibilité pour le nouvel acquéreur de jouir immédiatement de son bien. Elle dépend de nombreux facteurs comme la durée du bail restant à courir, le montant du loyer, des charges, le type de bien et sa superficie, la cote du quartier ainsi que l'âge du locataire. Le type de contrat est aussi à considérer. Dans le cas des logements soumis à la loi de 1948, la décote peut atteindre jusqu'à 50 %. Pour ceux qui sont soumis à la loi 1989, il faut s'attendre à une décote entre 10 à 15% du prix. 

Neutre pour le locataire, cette solution est peu contraignante pour le vendeur qui n'a pas d'obligations. Elle peut être intéressante pour des investisseurs (pas de recherche de nouveau locataire) ou des acquéreurs gagnants sur la décote du prix de vente. Cependant, cette decote peut aussi freiner les vendeurs car elle réduit leur plus-value.

Vous vendez votre bien nu 

Pour vendre libre un logement non meublé, le propriétaire doit adresser une lettre de « congé avec offre de vente » à son locataire (lettre AR ou notifiée par huissier) au moins six mois avant la date de fin du bail soumis à la loi du 6 juillet 1989. Le locataire dispose alors d'un droit de préemption pendant les deux premiers mois du préavis (sauf si le propriétaire souhaite vendre le bien à une personne de sa famille ou si la mairie fait jouer son droit de préemption urbain). Il peut accepter l'offre, la refuser ou la négocier. Dans ce dernier cas, le propriétaire est libre de vendre au prix à un autre acquéreur. S'il vend à un prix inférieur à l'offre initiale, il devra en informer son locataire. Ce dernier disposera de deux mois pour accepter ou refuser cette nouvelle offre. Ce droit de préemption du locataire ne joue pas en cas de location meublée.

S'il y a plus de demandes sur un bien nu (l'acquisition étant souvent recherchée pour se loger soi-même), le formalisme des démarches à l'égard du locataire est contraignant et très encadré. Les démarches de vente d'un bien occupé sont plus simples à condition que vous disposiez d'un contrat en bonne et due forme et que vous n'ayez pas connu de conflits dus à des impayés ou à destroubles de voisinage avec votre locataire. Son profil, examiné avec soin par le futur acquéreur, est crucial : les plus de 65 ans sont protégés donc plus difficile à « déloger » en fin de bail et un locataire problématique, voire insolvable, rend délicate ou impossible toute vente de bien occupé.