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Vous souhaitez organiser votre succession et pensez à la donation d’un bien immobilier pour vos proches. Quel sera le montant des droits de succession ? Quelles sont les démarches à effectuer ? Toutes les réponses aux questions que vous vous posez.
Qu’est-ce qu’une donation immobilière ?
Une donation est l’acte par lequel une personne (le donateur) offre de son vivant la propriété d’un bien à la personne de son choix (le donataire). On fait rédiger alors un contrat pour transférer l’acte de propriété à la personne de son choix. Seule la donation par acte notarié est recevable.
A noter : l’intervention du notaire impose le paiement de certains frais (acte de notoriété, inventaire, attestation de propriété…) plafonnés depuis la loi Macron
Donateurs et donataires
Le donateur doit être nécessairement sain d’esprit, posséder la capacité juridique à disposer de ses biens et être âgé de plus de 16 ans. Le donataire doit explicitement accepter la donation. La qualité du donataire importe également : les héritiers réservataires (descendants, conjoint) sont prioritaires.
A noter : sans héritier, le donateur pourra faire donation de ses biens aux bénéficiaires de son choix.
La fiscalité de la donation
Le coût de la fiscalité est proche de celle qui s’applique aux successions. Tout donataire devra s’acquitter de frais de succession en une seule fois au moment du dépôt de la déclaration si le donateur est domicilié en France. Les biens reçus bénéficient d’un abattement en fonction du lien de parenté du bénéficiaire puis le surplus est imposé selon un barème de taxation. Des réductions de droits de succession sont néanmoins possibles, voire une annulation dans certains cas : les proches des victimes de guerre ou d'acte terroriste, militaires morts dans le cadre d'une opération extérieure, les sapeurs-pompiers, policiers, gendarmes, agents de douane décédés en missions et cités à l'ordre de la Nation en sont exonérés.
A noter : les services des impôts acceptent que les droits soient acquittés par le donateur sans que cela soit considéré comme un complément de donation.
Les formes de la donation
Il existe plusieurs formes de donation :
La donation avec réserve d’usufruit : le donateur conserve l’usufruit du bien (droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus) jusqu’à son décès et le donataire en possède la nue-propriété (propriété grevée d’usufruit) : il en obtient la pleine propriété au décès du donateur.
Elle permet surtout de scinder la valorisation d’un bien qui dépasserait largement les barèmes d’exonérations fiscales.
Donation entre époux ou donation au dernier vivant : elle permet aux époux d’augmenter la part d’héritage du conjoint. Sans ascendant ni descendant, l’époux survivant peut jouir du bien.
Donation-partage : le donateur donne de son vivant un bien à plusieurs bénéficiaires réservataires
Les avantages fiscaux pour le donateur
Toute donation immobilière doit obligatoirement être déclarée par le donataire aux impôts dans le mois qui suit son exécution avec pour mention importante la valeur du bien donné.
La donation immobilière est considérée comme une avance sur succession. Elle engrange des frais calculés sur la valeur du bien immobilier :
- des frais de notaire,
- les droits de mutation de la donation (frais de transfert de patrimoine dus à l’Etat).
- des abattements pour les descendants. Tous les 15 ans il est possible de faire une donation immobilière en franchise de droits sous un plafond de 100 000 euros pour chacun des enfants et 30 000 euros pour les petits enfants.
L’accompagnement du notaire
Dans tous les cas vous aurez à passer devant un notaire. Ils ont l’habitude de ce type d’actes et vous conseilleront efficacement. Faites attention à l’estimation du bien objet de la donation : les notaires peuvent s’en charger mais il vaut mieux compléter avec celle d’un ou plusieurs agents immobiliers à qui vous expliquerez le contexte afin de se placer dans la fourchette basse de la valorisation du bien.
Mettez à profit l’encouragement de l’Etat
Les inégalités patrimoniales entre générations sont structurelles et l’on comprend aisément pourquoi. Mais l’Etat a essayé d’y remédier en incitant les plus âgés à soutenir les plus jeunes.
Et pour y parvenir, quoi de mieux qu’une motivation fiscale sur laquelle l’Etat détient tout pouvoir. Alors soyez bon citoyen et transmettez progressivement et intelligemment.
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