C’est la hantise de tous les acquéreurs : constater un vice caché après l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien. Si des recours existent, encore faut-il s’entendre sur la notion de vice caché pour trouver un accord amiable ou faire jouer la garantie.
 
On a tous en tête la scène du film d’Yves Robert où les quatre inséparables achètent un petit coin de paradis un jour de grève … et connaissent l’enfer du couloir aérien le matin. Dans leur mésaventure, les quadras sont victimes d’une arnaque du propriétaire qui se fait la malle avec sa belle sitôt la vente conclue. Contrairement aux idées reçues, le vice caché n'est pas un vice dissimulé par le vendeur mais un vice qui n’aurait pas été découvert sans une expertise poussée. Un défaut peut être considéré comme un vice caché même si le vendeur n’en avait pas connaissance. Tout acquéreur d'un bien immobilier qui découvre après l'achat un problème qui n'était pas apparent dispose d'un recours : il s'agit de l'action en garantie des vices cachés. Selon l’article 1641 du code civil, « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».

Définition du vice caché

Qu’il s’agisse d’une nuisance sonore (bruit d’une chaudière collective), d’une entrave à l’utilisation normale du bien (sous-sol inondable) ou d’une véritable menace à la sécurité des habitants (fondations défectueuses), le vice caché indécelable empêche la jouissance pleine et entière du logement, lequel, rendu impropre à l’habitation, peut aller jusqu’à mettre en péril  la sécurité des occupants. La charpente, les combles, les fondations ne peuvent faire l’objet d’un examen approfondi de l’acheteur avant l’achat. Le vice apparaît souvent lors des travaux de rénovation.
Bon à savoir : les diagnostics immobiliers obligatoires (DDT) effectués par les diagnostiqueurs mettent en évidence les qualités et les défauts du logement.

La garantie des vices cachés

Lorsque l’utilisation du logement est impactée par les malfaçons, c’est à l’acquéreur de prouver l’existence du vice caché. Il peut tout d’abord tenter une transaction à l’amiable avec le vendeur en faisant valoir que les vices non apparents et antérieurs ou concomitants à la date de la vente affectent l’habitabilité du bien. Si aucun accord n’est trouvé, il est en droit d’intenter l’action en garantie dans un délai de deux ans après la découverte de la malfaçon (contrat de vente conclu après le 19 février 2005). Devant le Tribunal de Grande Instance, l’acheteur peut réclamer l’annulation de la transaction ou obtenir une indemnité équivalente au montant des travaux de réparation. 
Bon à savoir : l’acheteur dispose d’un délai de 2 ans après la découverte du défaut pour mettre en œuvre la garantie légale. La durée de la garantie est limitée à 5 ans après l’achat.

Les exceptions

Trois types de ventes sont exclus de la garantie : les ventes réalisées par autorité de justice (ex : ventes aux enchères publiques), les ventes aléatoires (ex : ventes en viager). Les ventes d’immeubles à construire sont quant à elles soumises à un régime spécifique de garantie édicté par les articles 1792 et suivants du Code civil :  les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) bénéficient du dispositif de la garantie biennale ou décennale. La décennale se substitue à l’action au TGI en cas de vice caché rendant l’ouvrage impropre à sa destination (inhabitable pour un logement) (la garantie biennale ne concerne que les éléments démontables).

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