Résidence secondaire ou investissement locatif, les motivations pour investir à l’étranger sont variées. Dans tous les cas, vous devez anticiper la transmission de votre patrimoine pour optimiser la succession.

32 % des Français envisageraient d’investir dans l’immobilier à l’étranger et les métropoles espagnoles arrivent en tête du classement *. Une bonne façon de s’offrir un pied à terre au soleil ou d’étoffer le montant d’une retraite grâce aux revenus locatifs. Mais comment ce bien sera -il transmis à vos héritiers ? La succession internationale sera-t-elle plus complexe à régler ?
Succession civile et succession fiscale
Il faut distinguer le règlement civil de la succession (identification des héritiers, détermination des parts de chacun, dispersion du patrimoine) du règlement fiscal (déclaration fiscale et versement des impôts liés à la transmission du patrimoine). C’est le notaire chargé de la succession qui s’occupera du rapport civil.

La succession internationale

Une succession est dite internationale lorsqu’elle comporte un élément d’extranéité, soit :

- Le pays où a eu lieu le décès diffère de celui de la nationalité ou de la résidence du défunt

- Les biens mobiliers et/ou immobiliers appartenant au défunt se trouvent dans un autre pays que celui de sa nationalité ou résidence

- Les héritiers sont étrangers.

Bon à savoir : l’intervention du notaire est obligatoire pour ouvrir la succession des biens immobiliers

Dans l’Union européenne

Le règlement européen s’applique à tous les Etats membres de l’Union européenne à l’exception du Danemark et de l’Irlande, et pour les décès survenus à partir du 17 août 2015. Depuis cette date, c’est le droit du lieu de résidence fiscale du donateur ou du défunt au moment de la donation ou du décès qui s’applique. Si vous êtes domicilié en France et que vos enfants héritent de votre maison en Espagne, ils paieront des droits de succession selon la loi française.

Bon à savoir : d’un point de vue strictement fiscal, c’est toujours la règle du pays de résidence du défunt au moment du décès qui s’applique 

Hors Union européenne

Selon les pays et les situations, les possibilités sont diverses : droit du pays de dernière résidence, droit du pays de nationalité, droit du pays de situation de l'immeuble (cas de la résidence secondaire). En cas de testament, le notaire doit en vérifier la conformité avec la loi de l’Etat dans lequel il a été établi. A titre d’exemple, si le testateur a rédigé son testament en France, en déshéritant ses enfants à l’étranger, celui-ci sera nul, le droit français ne permettant pas d’exclure ses enfants de la succession.

Par contre si un tel testament a été rédigé aux États-Unis, ces dispositions seront valables.

Le lieu de résidence du défunt est également un élément clé à la détermination de l’ouverture de la succession en France ou à l’étranger. Ainsi si le défunt résidait en France au moment de son décès, ce sera au notaire français d’ouvrir la succession et de traiter celle-ci comme une succession classique.

En revanche, si le défunt était domicilié à l’étranger au moment de son décès, la succession ne sera laissée au notaire français que si celle-ci comporte des biens immobiliers situés en France.

Viendra ensuite la question de la détermination des héritiers. Si la loi française désigne comme héritiers réservataires tous les enfants du défunt, il en va autrement pour les successions internationales où c’est la loi du lieu de situation des immeubles qui permet de désigner les héritiers ainsi que leurs droits, lorsque les biens sont situés hors de France. 

Bon à savoir : au Royaume-Uni, le régime dit « de scission » s’applique :  les biens immobiliers sont soumis à la loi du pays où ils se trouvent et les biens mobiliers à la loi du domicile du défunt 

Pour éviter une situation complexe liée à l’ouverture d’une succession dans deux Etats qui appliquent des régimes différents, il est fortement recommandé d’établir un testament ou un certificat successoral européen : il permet aux héritiers, légataires, exécuteurs testamentaires ou administrateurs de la succession de « prouver leur statut et/ou leurs droits ou pouvoirs dans un autre pays de l’UE ».

(*) Baromètre d'épargne immobilière PERIAL-IFOP décembre 2018

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