Vos parents ou vos grands-parents veulent vous aider à devenir propriétaire ? Depuis février 2025, ils peuvent vous transmettre jusqu'à 100 000 € sans le moindre droit de donation — à condition que cet argent finance un logement neuf. Cette fenêtre fiscale se referme le 31 décembre 2026.

Un dispositif taillé pour le logement neuf

Créé par la loi de finances pour 2025 et codifié à l'article 790 A bis du Code général des impôts, ce don familial exonéré poursuit un objectif assumé : soutenir la construction. Les sommes reçues doivent servir à acquérir un logement neuf ou vendu en l'état futur d'achèvement — la VEFA, c'est-à-dire l'achat sur plan. Une seconde affectation est admise : financer, dans sa résidence principale, des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov'. En revanche, un achat dans l'ancien sans travaux n'ouvre aucun droit à l'exonération.

Le calendrier ne laisse pas de marge : seuls les versements réalisés entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026 sont concernés (BOFiP, BOI-ENR-DMTG-20-20-20).

Jusqu'à 300 000 € reçus, sans droits à payer

Les plafonds sont doubles :

• 100 000 € au maximum par donateur et par bénéficiaire ;
• 300 000 € au maximum par bénéficiaire, tous donateurs confondus.

Peuvent donner vos parents, grands-parents et arrière-grands-parents ; à défaut de descendance, un oncle ou une tante peut donner à ses neveux et nièces. Seuls les dons de sommes d'argent en pleine propriété sont visés — pas la donation d'un bien immobilier.

Bonne nouvelle : cette exonération se cumule avec les abattements habituels, notamment les 100 000 € par parent et par enfant renouvelables tous les quinze ans, et le don familial de 31 865 € de l'article 790 G.

Six mois pour employer l'argent

Le bénéficiaire doit affecter les sommes au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement. Pour un achat sur plan, l'administration fiscale se montre pragmatique : dès lors que l'acte authentique est signé dans ce délai de six mois, les appels de fonds versés ensuite au fil du chantier ne remettent pas l'exonération en cause.

Deux engagements courent ensuite pendant cinq ans, à compter de l'acquisition ou de l'achèvement du logement s'il est postérieur : le bien doit rester votre résidence principale, ou être loué à usage d'habitation principale. Dans ce second cas, le bail ne peut pas être conclu avec un membre de votre foyer fiscal.

Le don doit enfin être déclaré à l'administration. Pour les versements effectués en 2026, celle-ci admet que la date portée sur la déclaration fasse foi, sous réserve que le document soit déposé avant le 31 janvier 2027.

Et maintenant ?

L'avenir du dispositif se joue cet automne : un rapport d'évaluation doit être remis au Parlement avant le 30 septembre 2026, et le projet de loi de finances pour 2027 sera déposé au plus tard le 6 octobre. Aucune prorogation n'est acquise à ce jour. Si un projet familial est dans l'air, les prochaines semaines sont donc le bon moment pour en parler — votre notaire validera le montage et la rédaction de l'acte.

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