Réserves VEFA : consigner 5 % peut bloquer votre revente

Réserves VEFA : consigner les 5 % restants protège l'acheteur à la livraison, mais ne lève pas la garantie du vendeur sur le logement. C'est ce qu'a jugé la Cour de cassation le 8 octobre 2026. Explications, et les bons réflexes pour une remise des clés sereine.

Réserves VEFA : à quoi servent les 5 % du solde ?

En VEFA (vente en l'état futur d'achèvement, c'est-à-dire l'achat sur plan), vous payez votre logement par étapes, au fil du chantier. Le Code de la construction et de l'habitation plafonne ces appels de fonds : 35 % du prix à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau et 95 % à l'achèvement de l'immeuble. Les 5 % restants sont payables à la remise des clés.

Lors de la visite de livraison, vous pouvez émettre des réserves : ce sont les défauts que vous constatez et faites noter, par exemple une porte qui frotte, un carrelage fissuré ou un équipement prévu au contrat qui manque. Le vendeur doit ensuite les corriger.

Si vous constatez à la livraison que le logement n'est pas conforme au contrat, la loi vous permet de consigner ce solde au lieu de le verser au vendeur (article R. 261-14 du CCH). La somme est mise de côté, souvent à la Caisse des dépôts et consignations, le temps de régler le désaccord. Sur un logement à 300 000 €, cela représente 15 000 €.

Ce que change l'arrêt du 8 octobre 2026

Dans l'affaire jugée, deux acquéreurs avaient consigné un solde de 22 100 € après avoir relevé des désordres à la livraison. Ils souhaitaient revendre leur bien et ont demandé la radiation du privilège inscrit par le vendeur, c'est-à-dire la garantie qui lui assure d'être payé, devenue « hypothèque légale » depuis 2022.

La Cour de cassation (3e chambre civile, pourvoi n° 24-13.478, arrêt publié au Bulletin) a rejeté leur demande. La consignation ne vaut paiement qu'à l'égard de l'acquéreur : elle le libère de son obligation et empêche le vendeur de lui réclamer le solde ou de lui reprocher un défaut de paiement. En revanche, elle n'éteint pas la créance du vendeur. Tant que le désaccord n'est pas réglé, sa garantie reste donc inscrite sur le logement.

Pour la grande majorité des acheteurs, cela ne change rien : la consignation reste un droit utile. La décision concerne surtout ceux qui souhaitent revendre pendant un litige.

Livraison et revente : les bons réflexes

• Le jour de la livraison, prenez le temps de visiter chaque pièce et faites inscrire chaque défaut, précisément, au procès-verbal, photos à l'appui.
• Dans le mois qui suit la prise de possession, vous pouvez encore signaler par lettre recommandée les défauts apparents que vous n'auriez pas vus (article 1642-1 du Code civil).
• Ne consignez qu'en cas de vraie contestation sur la conformité du logement, et informez-en le vendeur par écrit.
• Si vous envisagez de revendre, parlez-en tôt à votre notaire : la seule preuve de la consignation ne suffit pas à faire lever la garantie du vendeur. Évitez de promettre à votre acheteur une mainlevée à date fixe.
• Privilégiez le dialogue : une fois les réserves levées, le solde est versé au vendeur et sa garantie peut être radiée.

Et maintenant ?

Une livraison bien préparée, c'est un logement neuf dont vous profitez l'esprit libre, avec les garanties légales de parfait achèvement, de bon fonctionnement et décennale. Découvrez nos programmes neufs en cours de commercialisation : nos équipes vous présentent nos résidences et vous expliquent chaque étape, de la réservation à la remise des clés.

Photo : Thirdman / Pexels