Terrasse privative : qui paie une fuite chez le voisin ?

Terrasse privative en copropriété : si une fuite abîme le logement du dessous, la copropriété doit indemniser, même si l'entretien vous revient. La Cour de cassation l'a rappelé dans un arrêt du 17 septembre 2026. Voici ce qu'il faut savoir si votre appartement, ancien ou neuf, dispose d'une terrasse ou d'un jardin à usage privatif.

Terrasse privative : ce qu'a jugé la Cour de cassation

Dans cette affaire, un commerçant louait un local situé sous une toiture-terrasse. Cette terrasse est une partie commune de l'immeuble, mais un seul copropriétaire, celui du premier étage, peut l'utiliser. Le règlement de copropriété mettait l'entretien et les réparations de ces espaces à la charge du copropriétaire concerné. Après des infiltrations d'eau, l'assemblée générale a voté la réfection de l'étanchéité en 2015, mais les travaux n'ont été réalisés qu'en 2017. Le commerçant a demandé réparation au syndicat des copropriétaires.

La cour d'appel de Lyon l'avait débouté : selon elle, la clause du règlement écartait la responsabilité de la copropriété. La Cour de cassation a cassé cette décision le 17 septembre 2026 (pourvoi n° 24-20.973, arrêt publié au Bulletin). Le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés par un défaut d'entretien des parties communes, et cette règle est d'ordre public. Une clause peut confier l'entretien à celui qui profite de la terrasse, mais elle ne peut pas exonérer la copropriété face à la victime. L'affaire sera rejugée par la cour d'appel de Grenoble.

Partie commune à jouissance privative : de quoi parle-t-on ?

Dans un immeuble en copropriété, la terrasse ou le jardin attenant à votre appartement n'est pas toujours une partie privative. Très souvent, il s'agit d'une partie commune à jouissance privative : le sol appartient à l'ensemble des copropriétaires, mais vous seul pouvez en profiter. La loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété (article 6-3) le précise : ce droit est attaché à votre lot et ne peut jamais devenir une partie privative. C'est le règlement de copropriété qui fixe, le cas échéant, les charges que vous supportez en contrepartie.

Pour savoir ce qu'il en est chez vous, consultez le règlement de copropriété et l'état descriptif de division remis lors de l'achat : ils indiquent le statut de chaque espace et la répartition des charges.

Fuite, infiltration : qui paie quoi ?

• La victime (voisin du dessous, locataire, commerçant) peut demander réparation directement au syndicat des copropriétaires, sans avoir à prouver une faute. Depuis juin 2020, la loi est même rédigée plus largement : le syndicat répond des dommages « ayant leur origine dans les parties communes ».
• Le syndicat, une fois la victime indemnisée, garde la possibilité de se retourner contre le copropriétaire qui devait entretenir la terrasse et ne l'a pas fait : c'est ce qu'on appelle une action récursoire.
• Vous, qui profitez de la terrasse, pouvez donc supporter le coût final si l'entretien vous incombait.

Quelques bons réflexes : nettoyez régulièrement les évacuations d'eau et surveillez les jardinières, signalez toute infiltration au syndic par écrit, vérifiez que votre assurance habitation couvre bien votre responsabilité civile, et suivez l'exécution des travaux votés en assemblée générale. Dans l'affaire jugée, deux ans se sont écoulés entre le vote et le chantier.

Et maintenant ?

Dans un logement neuf, la terrasse et son étanchéité sont couvertes par les garanties légales : parfait achèvement pendant un an après la réception, puis garantie décennale pour les infiltrations qui rendent le logement impropre à son usage. Le règlement de copropriété vous est remis dès la vente, ce qui permet de savoir précisément ce qui vous revient. Découvrez nos programmes neufs en cours de commercialisation : nos équipes vous présentent nos résidences et répondent à vos questions.

Photo : Costa Karabelas / Pexels