Les prix de l'immobilier ancien reculent, les ventes de logements neufs sont au plus bas depuis des années, et pourtant les prix du neuf ne bougent presque pas. Vous attendez une baisse pour acheter sur plan ? Les chiffres publiés par l'Insee le 18 septembre expliquent pourquoi elle ne vient pas.

Prix du neuf : stables sur un an, quand l'ancien recule

Au deuxième trimestre 2026, les prix des logements en France métropolitaine ont baissé de 1,0 % sur le trimestre et de 0,8 % sur un an, selon l'indice Insee-Notaires. Ce recul est entièrement porté par l'ancien. Les prix des logements neufs, eux, sont quasi stables : - 0,1 % sur le trimestre et 0,0 % sur un an. Depuis 2015, l'indice du neuf a progressé de 31 %, contre 26 % pour l'ensemble du marché.

Ces chiffres sont provisoires et nationaux : ils ne disent rien d'un programme donné ni d'une commune. Mais la tendance est nette, et elle dure : depuis 2023, l'indice du neuf oscille entre 128 et 131 points, quand l'ensemble du marché a perdu plus de 5 %.

Pourquoi le neuf ne suit pas l'ancien

Un propriétaire qui vend son appartement ancien peut baisser son prix : il ajuste une plus-value. Un promoteur, lui, vend un logement qu'il doit encore construire, à un coût qui ne baisse pas. Cinq jours après les prix, l'Insee a publié l'indice du coût de la construction du deuxième trimestre : + 0,91 % sur le trimestre et + 0,81 % sur un an, première hausse annuelle après six trimestres de baisse. Cet indice ne compte même pas le foncier ni les frais financiers, eux aussi orientés à la hausse.

S'ajoutent le prix des terrains, les exigences de la réglementation environnementale RE2020 et une TVA à 20 %, contre des droits de mutation de 7 à 8 % dans l'ancien. Résultat : quand la demande faiblit, le marché du neuf ne s'ajuste pas par les prix, mais par les volumes. Au deuxième trimestre 2026, le ministère du Logement a recensé 16 112 réservations de particuliers, en baisse de 4,8 % sur le trimestre. Moins de programmes sont lancés, moins de logements sont proposés, et les prix tiennent.

Ce que ça change pour votre projet

Attendre une baisse significative des prix du neuf est un pari risqué : l'offre se contracte et les coûts de production remontent. Les vraies marges de manœuvre sont ailleurs, et elles sont propres au neuf :

• le prêt à taux zéro (PTZ), ouvert à tout logement neuf depuis avril 2025 pour les primo-accédants sous conditions de ressources ;
• des frais de notaire réduits, autour de 2 à 3 % du prix contre 7 à 8 % dans l'ancien ;
• la TVA à 5,5 % au lieu de 20 % dans certains quartiers en renouvellement urbain, sous conditions de ressources ;
• l'exonération de taxe foncière pendant deux ans après la livraison, selon les communes ;
• et la négociation sur les derniers lots d'un programme, quand le promoteur cherche à clore sa commercialisation.

À cela s'ajoute ce qu'un indice ne mesure pas : aucun travaux, des charges maîtrisées et une garantie décennale.

Et maintenant ?

Des prix stables et une offre qui se raréfie : c'est le contexte dans lequel se décide un achat sur plan aujourd'hui. Plutôt que d'attendre un mouvement de prix qui ne vient pas, comparez ce que le neuf vous apporte réellement, financement compris. Découvrez nos programmes neufs en cours de commercialisation : nos équipes vous présentent nos résidences et répondent à vos questions.

Photo : Jan van der Wolf / Pexels