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Encadrement des loyers : l'expérimentation devait finir le 23 novembre 2026, le Sénat a voté sa prolongation de deux ans, jusqu'en 2028. Vous louez un logement, ou vous projetez d'acheter pour louer, à Paris, Lille, Lyon, Bordeaux ou Montpellier ? Voici ce qui est sur la table, ce qui reste à voter et ce que cela change pour un logement neuf.
Encadrement des loyers : ce que propose le Sénat
Créé à titre expérimental par la loi Élan de 2018, l'encadrement des loyers s'applique aujourd'hui dans 70 communes réparties sur 9 territoires : Paris, Lille-Hellemmes-Lomme, Plaine Commune, Est Ensemble, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, le Pays basque et Grenoble-Alpes Métropole. Sans nouvelle loi, il prend fin le 23 novembre 2026.
En décembre 2025, l'Assemblée nationale avait voté sa pérennisation et son ouverture à de nouvelles villes. Le 14 octobre 2026, la commission des affaires économiques du Sénat a choisi une autre voie : estimant que « les conditions ne sont pas réunies » pour le rendre définitif, elle le prolonge de deux ans, jusqu'en novembre 2028, sans nouvelle commune. Une collectivité pourra en revanche en demander la sortie avant le terme. Le Sénat a adopté ce texte le 21 octobre, par 325 voix contre 17 ; il doit maintenant revenir devant l'Assemblée nationale, qui avait voté une version différente.
Comment fonctionne le plafond de loyer
Chaque année, le préfet fixe par arrêté un loyer de référence, égal au loyer médian constaté, selon le quartier, le nombre de pièces, le type de location (vide ou meublée) et l'époque de construction (avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, après 1990). Le loyer hors charges d'un nouveau bail ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré de 20 %.
Un complément de loyer reste possible si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort qui le justifient. Le locataire peut le contester, et c'est au cas par cas que la justification est appréciée. Selon l'évaluation remise au Parlement en mai 2026, l'encadrement a réduit les loyers d'environ 2 à 4 % après deux ans d'application.
Des délais harmonisés à un an
Le texte voté par le Sénat modifie aussi les recours du locataire :
- Contester un complément de loyer : le délai passerait de trois mois à un an après la signature du bail.
- Demander une baisse du loyer de base trop élevé : le délai passerait de trois ans à un an, suspendu pendant la saisine de la commission départementale de conciliation.
- Déclarer son loyer : le montant du loyer et du complément serait intégré aux données déclarées sur le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers », pour mieux suivre les loyers du parc privé.
Ces mesures ne seront définitives qu'après l'accord des deux assemblées, avant l'échéance du 23 novembre.
Et pour un investissement dans le neuf ?
Un logement neuf n'échappe pas à l'encadrement : dans les communes concernées, il relève de la catégorie des logements construits après 1990 et son loyer doit respecter le plafond, comme les autres. Ses atouts (performance énergétique, balcon, prestations récentes) ne justifient pas automatiquement un complément de loyer. Avant de fixer votre loyer, consultez donc l'arrêté préfectoral en vigueur dans votre commune. Hors de ces 70 communes, d'autres règles peuvent s'appliquer, notamment en zone tendue lors d'une relocation.
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Photo : tonny huang / Unsplash